גביית כספים אסורים בהרחבה על-ידי אגודה שיתופית
אילו כספים אינה רשאית אגודה שיתופית לגבות?
במסגרת פסק דין שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי מחוז מרכז, נדונה תביעה שהוגשה כנגד בין היתר אגודה שיתופית, על-ידי 19 בעלי זכויות חכירה במגרשים שבבעלות רשות מקרקעי ישראל, המצויים בשכונת הרחבה קהילתית במושב חקלאי, שטענו כי נגבו מהם כספים אסורים לצורך קבלתם לשכונת הרחבה.
התביעה הוגשה כנגד 5 נתבעות: נתבעת 1 – אגודה שיתופית של המושב החקלאי בו הוקמה ההרחבה ושיזמה את תכנית ההרחבה; נתבעת 2 – חברה פרטית שעסקה בשיווק המגרשים בהרחבה; נתבע 3 – נציג החברה הפרטית שעסק בשיווק המגרשים בהרחבה; נתבע 4 – יועץ משפטי של האגודה ששימש גם כנאמן לכספים ששילמו בעלי זכויות החכירה עבור המגרשים; נתבעת 5 – רשות מקרקעי ישראל.
החלטה 737 - הרחבה ביוזמת אגודה שיתופית
במסגרת פסק הדין הפנה בית המשפט להחלטה מס' 737 שהתקבלה בשנת 1995 על-ידי מועצת מקרקעי ישראל, שעסקה בהרחבות מגורים ביישובים חקלאיים ביוזמת אגודה שיתופית, ועל רקע הרצון לחזק יישובים חקלאיים באמצעות הרחבות המאוכלסות על-ידי אוכלוסייה צעירה.
החלטה זו העניקה ליישובים חקלאיים הטבה כלכלית של הפחתת דמי חכירה, ואפשרה לבני המקום או למומלצים אחרים שנבחרו על-ידי אגודה שיתופית, לחכור מגרשים בהרחבה ללא מכרז ובהנחה ממחיר השוק.
בית המשפט ציין כי בעקבות החלטה 737, נוצר פער בין מחיר השוק שמתקשרים פוטנציאלים היו מוכנים לשלם עבור הזכות לחכור מגרש בהרחבה, לבין המחיר המופחת שרשות מקרקעי ישראל הייתה מוכנה להסתפק בו מטעמי מדיניות, ופער זה הוביל לעתים לכך שאגודות שיתופיות היו מנצלות את סמכותן להמליץ על מועמדים לחכירת מגרשים שלא למטרה שלשמה ניתנה בפועל הסמכות על-ידי אגודת שיתופית עצמה, אלא לצורך שיפור הבעיות הכלכליות של היישוב – בדרך של מכירת הזכויות בהרחבה ובאמצעות גביית תשלום ממועמדים.
פסק דין בארותיים
בנוסף הפנה בית המשפט, לחוות דעת שניתנה בשנת 1999 על-ידי היועץ המשפטי לממשלה אליקים רובינשטיין (שניתנה בעקבות פסק דין בעניין בארותיים – ע"א 3962/97), ובו ציין רובינשטיין כך:
"גביית מחיר בעלמא, ובכלל זה גם גביית תשלום בשווי ההפרש בין המחיר המופחת שגובה המינהל למחיר השוק, תמורת הזכות להיכלל ברשימת המומלצים, היא קריטריון בלתי סביר, שאינו יכול להתקבל… מצב זה יש בו התעשרות שלא כדין ממקרקעי ישראל, תוך ניצול פסול של מדיניות מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 737 להחכיר את המגרשים בהרחבה בדמי חכירה מופחתים".
לחצו כאן לקריאת מאמר על חריגות בניה
אגודה שיתופית אינה רשאית לגבות תשלום כתנאי לבחירת מועמד
בעקבות חוות דעתו של רובינשטיין, פרסם האגף החקלאי של רשות מקרקעי ישראל את הוראת אגף מס' 51, שעסקה בהחכרת קרקע למגורים ביישובים חקלאיים ובה נקבע בין היתר – כי אגודה שיתופית אינה רשאית לקבוע ולגבות תשלום כספי כקריטריון וכתנאי לבחירת מועמד להרחבה, ואינה רשאית גם לקבוע כתנאי לבחירת מועמד חובת התקשרות עם גורם כלשהו מטעם האגודה.
לאחר מכן ביטל בג"צ (בג"צ 244/00 הקשת המזרחית) את החלטה מס' 737, והנוהג של האגודות להתנות את הסכמתן להמליץ על המועמד בקבלת תמורה – נאסר. בנוסף לכך, במסגרת בג"צ 10934/02 קיבוץ כפר עזה נדונה סבירותן של הוראות המעבר שנקבעו על-ידי רשות מקרקעי ישראל בעקבות ההחלטה בעניין הקשת המזרחית בנוגע לבטלות החלטה 737, ובפסק דין זה כינה בית המשפט את הכספים שגבייתם נאסרה על-פי הוראת אגף 51 [קרי גביית כספים כתנאי לבחירת מועמד להרחבה] כ- "כספים אסורים".
בעלי זכויות החכירה - אגודה שיתופית גבתה כספים אסורים
במסגרת התביעה ביקשו התובעים (בעל הזכויות) בין היתר – לחייב את הנתבעים להשיב להם את הכספים האסורים שלטענתם נאלצו הם לשלם בגין דמי פיתוח, ומעבר לסכום שאושר ע"י אגודה שיתופית לגבות מהם ושהוערכו לטענתם במאות אלפי שקלים למגרש.
עוד טענו בעלי הזכויות מסביר עורך דין תכנון ובניה אהוד פאי, כי הנתבעים הציגו בפניהם מצג כי לצורך השלמת הליך המיון במושב וכתנאי להפנייתם אל רשות מקרקעי ישראל כמומלצים על-ידי אגודה שיתופית לצורך רכישת זכויות במגרשים בהרחבה, עליהם היה לסגור מראש עם נציג החברה האחראית לשיווק המגרשים בהרחבה את התמורה עבור רכישת הזכויות, וכי הנתבעים הטעו אותם והחתימו אותם על מסמכים שונים שאפשרו להם לגזול מהם כספים אסורים, תוך שנטען בפניהם כי מי שלא ישלם את הסכומים הנדרשים לא יקבל את המלצת האגודה.
עוד טענו בעלי הזכויות, כי ההסכמים עליהם התבקשו לחתום כללו הוראות הנוגדות את החלטות רשות מקרקעי ישראל על מנת ליצור מערכת גביית כספים אסורים, וכי מתעניין שלא הסכים לשלם כספים אלה לא קיבל הפניה לוועדת קבלה באגודה, ולא יכול היה לקבל המלצה מהאגודה אל רשות מקרקעי ישראל.
לאור זאת טענו התובעים כי הנתבעים פעלו כלפיהם שלא כדין ובין היתר, וכי האגודה ניצלה לרעה את זכות ההמלצה שניתנה לה לצורך גביית כספים אסורים, בכך שהתנתה את ההפנייה אל רשות מקרקעי ישראל בהתקשרות עם החברה שיווקה את המגרשים ובגביית כספים אסורים, ואפשרה מערכת גביית כספים אסורים.
טענות הנתבעים ושל אגודה שיתופית
הנתבעת 1 (אגודה שיתופית) הכחישה מנגד את טענות התובעים וטענה בין היתר, כי מעולם לא התנתה את המלצתה למינהל בהתקשרות עם הנתבעת 2 (החברה ששיווקה את המגרשים בהרחבה), ולא הייתה מעורבת במערכת היחסים בינה לבין התובעים וגביית הכספים האסורים אינה קשורה אליה.
עוד טענה האגודה מציין עורך דין מקרקעין אהוד פאי, כי היא לא גבתה כספים אסורים מעבר להוצאות הפיתוח שאושרו לה לגבות על-ידי רשות מקרקעי ישראל, והתובעים פעלו בחוסר תום לב בכך שהמתינו לאישור העסקאות על-ידי רשות מקרקעי ישראל ורק לאחר מכן הגישו תלונה בעניין גביית כספים אסורים.
הנתבעים 2 ו-3 (החברה שיווקה את המגרשים ונציגה) טענו בין היתר, כי ההסכם שעליו חתמו התובעים היה לשיווק קרקע ושירותי רכישה, והכספים שנגבו מהם בגין שירותים אלה היו כדין, וכי התובעים מנועים לטעון אחרת לאחר שחתמו על תצהיר שלפיו לא נגבו מהם כספים אסורים.
הנתבע 4 (היועץ המשפטי של האגודה השיתופית) טען בין היתר, כי כל לקוח שטופל במשרדו לרבות התובעים קיבל את כל המידע שביקש, וכי לא היה מעורב בהסכמים שנעשו בין התובעים לבין החברה, וכל הסכמים אלה נחתמו טרם פניית התובעים לאגודה. עוד הוסיף וטען, כי הפעילות שאותה התחייב לבצע עבור מומלצי אגודה שיתופית והתובעים הייתה בין היתר השלמת הטיפול בביצוע העסקה מול רשות מקרקעי ישראל, לרבות החתמתם על הסכמי פיתוח וחכירה.
הנתבעת 5 (רשות מקרקעי ישראל) טענה בין היתר, כי התמונה שפרשו התובעים במסגרת תביעתם היא חמורה ומקוממת, וכי מהמידע החלקי שהיה בידה במועד הגשת כתב הגנה נראה לכאורה שהאגודה עשתה שימוש בלתי חוקי בזכות ההמלצה שניתנה לה והתנתה את מתן ההמלצה לתובעים ללא בדיקת התאמתם לקהילת הישוב אלא בתשלום כספים אסורים.
אגודה שיתופית ואח' גבו כספים שלא כדין
השופטת ריקי שמולביץ מבית המשפט המחוזי מרכז קיבלה את מרבית התביעה, תוך שקבעה כי הנתבעים 1-4 "פעלו יחד לגביית כספים אסורים", וחייבה אותם ביחד ולחוד לשלם לתובעים סך של 1,746,000 ₪, בצירוף הוצאות ושכר טרחה כסך של כ-226,000 ₪.
השופטת קבעה בין היתר, כי כל סכום כסף שנגבה מהמומלצים על-ידי אגודה שיתופית או מי מטעמה מעבר להוצאות הפיתוח המאושרות והכרוך בהמלצת אגודה שיתופית למינהל, הוא בגדר "כספים אסורים", וכי היא שוכנעה מהראיות שהוצגו בפניה כי ההסכמים עליהם נדרשו התובעים לחתום "שימשו כלי לגביית כספים אסורים". עוד הוסיפה וקבעה השופטת כי התשלום שנגבה מהתובעים לא נגבה בפועל עבור שירותים שסופקו להם "והם מלמדים על מלאכותיות ההסכם למתן שירותים".
עוד הוסיפה וקבעה השופטת, כי אסור לאגודות חקלאיות או מי מטעמן לגבות כספים כתנאי להמלצת האגודות להקצאת מגרשים בהרחבות מעבר להוצאות הפיתוח המאושרות, וכי זכות ההמלצה היא זכות של אגודה שיתופית בלבד, ואין לפטור אותה מאחריות לגביית כספים על-ידי "מי מטעמה" תמורת זכות ההמלצה.
עוד התייחסה השופטת לכך שהתובעים חתמו על תצהירים ובהם הצהירו כי לא שילמו לאגודה או למי מטעמה כספים נוספים מעבר להוצאות הפיתוח המאושרות למרות שהדבר לא תאם את המציאות ולמרות שחלקם חשדו בגביית כספים אסורים וציינה כי לאחר ששקלה את הדברים הגיעה למסקנה "כי האינטרס הציבורי הרחב, החורג מגבולותיו של מקרה זה, מחייב את השבת הכספים לתובעים – המשתכנים בהיותם המונע היעיל של עסקאות מסוג זה. עם זאת, נוכח הפגימה בעיקרון תום הלב מצד התובעים, כאמור, החלטתי לפסוק לזכותם הוצאות ושכר טרחת עו"ד על הצד הנמוך."
לפסקי דין נוספים על אגודות שיתופיות ניתן לאתר באתר של רשם האגודות השיתופיות
הבהרות:
פרטי פסק הדין ת"א 18225-07-13 כהן ואח' נ' נחלה מושב עובדים להתיישבות חקלאית ואח'. משרדנו לא ייצג בתיק זה את מי מהצדדים. אין באמור לעיל בכדי להוות משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. משרדנו עוסק בתביעות מקרקעין, לרבות תביעות בגין איחור במסירה דירה, בגין ליקויי בניה, תביעות מתווכים מכוח חוק המתווכים, וכן עוסק בעריכת חוזה שכירות ובתביעות קטנות.
