עורך דין מקרקעין – תחומי עיסוק מרכזיים עורך דין נדלן

עו"ד מקרקעין מסביר באילו תחומים עוסק עורך דין מקרקעין. ובכן תחום המקרקעין הוא תחום רחב הכולל בתוכו תתי נושאים רבים, החל מייצוג מוכרים ורוכשים על-ידי עורך דין נדלן בעסקאות מכר של דירות מקבלן ויד שניה, תביעות הקשורות למקרקעין, התנהלות מול מיסוי מקרקעין, היטל השבחה, ליווי קבלנים או דיירים במסגרת פרויקטים של תמ"א או פינוי בינוי ועוד.

במאמר זה נפרט בקצרה על חלק מהתחומים המרכזיים אשר עורך דין לענייני מקרקעין עוסק בהם.

ייצוג עורך דין מקרקעין בתביעת פיצויים על איחור במסירת דירה

סעיף 5א במסגרת חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 מסדיר את זכאותו של רוכש דירה לקבל פיצוי בשל איחור במסירת דירה, וקובע כי מקום בו: "לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר… זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק… בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה".

לא ניתן להתנות על זכות הקונה לקבלת הפיצוי

עורך דין נדלן אהוד פאי מסביר, כי בהתאם לסעיף 7א לחוק המכר (דירות), לא ניתן להתנות על האמור בחוק אלא לטובת הקונה. כלומר, גם אם בחוזה המכר הוגבלה זכות הקונה לפיצוי מעבר למגבלות המותרות בחוק, אין לכך כל תוקף, מאחר והם מנוגדים להוראות הקוגנטיות הקבועות בחוק המכר.

מי הוא המוכר לעניין זה?

סעיף 1 לחוק המכר (דירות) קובע, כי "מוכר" הנו: "מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה… למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".

לפיכך מסביר עו"ד מקרקעין אהוד פאי, קבלת פיצוי בגין איחור במסירת דירה מכוח חוק המכר (דירות), רלוונטי רק עבור דירות חדשות. יחד עם זאת, אין בכך בכדי לגרוע מדרישה לקבלת פיצויים מכוח חוקים אחרים בשל איחור בקבלת דירה במסגרת עסקת מכר של דירה יד שניה, לרבות מכוח חוק החוזים או פקודת הנזיקין.

פיצוי בשל איחור במסירה

חוק המכר (דירות) קובע, כי מקום בו האיחור במסירת הדירה היה עד 8 חודשים החל מהמועד החוזי לקבלת הדירה, יהא רוכש הדירה זכאי לקבל "סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5".

עוד נקבע מסביר עורך דין מקרקעין אהוד פאי, כי החל מאיחור של 9 חודשים ומעלה במסירת הדירה, יהא הרוכש זכאי לקבל סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25.

מתי המוכר יהא פטור מתשלום פיצויים?

סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות), מאפשר לצדדים לחוזה מכר להסכים כי המוכר לא יחויב בפיצוי בגין איחור במסירת הדירה, כאשר האיחור נגרם "כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

מדובר למעשה בשני תנאים מצטברים שעל המוכר להוכיח על מנת להיות פטור מתשלום פיצויים:

תנאי 1 הנו במישור העובדתי, בו נדרש המוכר להוכיח שהעיכוב נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטתו. תנאי 2 הנו במישור המשפטי, בו נדרש המוכר להוכיח שהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן של אותן נסיבות אינו מוטלות עליו.

חשוב לציין מסביר עו"ד מקרקעין אהוד פאי, שהנטל להוכיח קיומן של נסיבות הפוטרות את המוכר מתשלום פיצוי בגין איחור מוטל על המוכר, ובמידה והוא לא מצליח להוכיח את טענותיו, בית המשפט עשוי לחייבו בתשלום הפיצויים.

דחית מועד מסירת דירה עקב שינויים או תוספות

במסגרת פסק דין שניתן על-ידי בית המשפט העליון בעניין רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ נקבע בין היתר, כי במידה וקיים סעיף במסגרת חוזה מכר הכולל הסכמה בין הצדדים לכך ששינויים או תוספות בדירה יביאו לדחיית המועד החוזי למסירת הדירה, יש לבחון אם הסעיף מתיר קביעת מועד חוזי חדש בהסכמה ולא יוצר פטור מקיום חובתו הסטטוטורית של הקבלן.

עוד נקבע בנוגע להארכת מועד המסירה בשל שינויים מסביר עו"ד מקרקעין אהוד פאי, כי הארכה זו תתקבל רק בהתקיימותם של שלושה תנאים מצטברים: (1) דחייה מוסכמת, (2) למועד עדכני מוגדר וברור, (3) העומדת בסבירות ביחס להיקף השינויים המבוקש.

בנוגע לתנאי השלישי הדורש סבירות ביחס להיקף השינויים המבוקש, נקבע בפסק הדין, כי יש מקום לבחון את סבירות דחיית המועד על סמך היקפם של השינויים, וכן כי יש מקום לבצע הבחנה בין שינויים מבניים מהותיים בקונסטרוקציה (כגון הזזת קירות), הדורשים אישורים של האדריכלים האחראיים על הפרויקט וגורמים נוספים, לבין שינויים שאין בהם כדי להשפיע על קצב הבניה של הדירה ושל הבניין.

כן יש  לבחון מסביר עו"ד מקרקעין אהוד פאי – את המועד בו הרוכש הודיע לקבלן על השינויים המבוקשים, ובמיוחד האם הדירה עצמה טרם נבנתה, או שמא כבר נבנתה ויש צורך בשינוייה, מה שעשוי להביא לעיכוב של הבניה בפועל ועל כן מצדיקים איחור במועד המסירה.

ייצוג עורך דין נדלן – ייעוץ משפטי בנוגע לחוק המתווכים

עורך דין מקרקעין עשוי לעסוק לא מעט בתביעות הקשורות לחוק המתווכים במקרקעין, בין אם בייצוג של מתווך הדורש לקבלת מלקוח דמי תיווך בגין עסקת מכר שלכאורה תיווך בה, ובין אם בייצוג של הנתבע שטוען לרוב שהמתווך אינו זכאי לקבל ממנו דמי תיווך.

מהם התנאים לקבלת דמי תיווך?

סעיף 14(א) במסגרת חוק המתווכים קובע, כי על מנת שמתווך במקרקעין יהא זכאי לקבל דמי תיווך מלקוח, עליו לעמוד ב-3 תנאים מצטברים:

1 – המתווך צריך להיות בעל רישיון בתוקף בעת ביצוע העסקה

כל אדם המעוניין להיות מתווך בישראל נדרש לעבור בחינה בכתב הנערכת על-ידי רשם המתווכים במשרד המשפטים, וכן לעמוד בתנאים נוספים כגון – מעל גיל 18, אינו פושט רגל, ולא הורשע בעבירה שמפאת חומרתה אינו ראוי לשמש כמתווך.

אדם שאין לו רישיון לתיווך ואינו רשום בפנקס המתווכים במשרד המשפטים מסביר עו"ד מקרקעין אהוד פאי – אינו רשאי להציג עצמו כמתווך, ואף אינו רשאי לגבות דמי תיווך.

2.הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין

תנאי זה קובע מסביר עורך דין נדלן אהוד פאי, כי מתווך לא יהא זכאי לקבל דמי תיווך: "אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה"

מהם אותם פרטים שחובה שיהיה בהזמנה בכתב? ובכן, בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), נקבעו 5 פרטים שהם מהווים את המינימום הנדרש שעל כל מתווך לכלול בהזמנה בכתב:

(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";
(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, ובאם הוא כולל מע"מ.

מה קורה אם חסר פרט בהזמנה בכתב?

קיימים מקרים מסביר עו"ד מקרקעין אהוד פאי – בהם עשויים להיות בחוזה התיווך (בהזמנה בכתב) פרטים חסרים, אף אם מדובר בפרטים שחובה לכתוב אותם בהזמנה. לרוב בתי המשפט במקרים כאלה עושים הבחנה בין במצב בו כלל לא קיים הזמנה בכתב (חוזה תיווך) לבין במצב בו קיימת הזמנה אך חסרים בה מספר פרטים.

יחד עם זאת, ככל ומדובר מהותיים הכוללים זיהוי של המזמין או הנכס או שיעור דמי התיווך, יטה בית המשפט שלא לאפשר את השלמתם:

"במקרים בהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין ללמוד במישרין מפסקי הדין המאפשרים התגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל יש מקום להחמרה רבה יותר. לעניין חוזה תיווך בכתב שחסרים בו פרטים יש לאמץ – אם כי בזהירות – את הגישה המאפשרת הגמשה של דרישת הכתב בחוזי תיווך במקרים מסוימים ובהתאם לכך, השלמה של פרטים חסרים… רק במצבים בהם הפרטים החסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהוי החייב, זיהויו הנכס ושיעור דמי התיווך אפשר לשקול השלמה עם חסרונם."  [עא 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ]

3.הגורם היעיל

סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים קובע, כי התנאי השלישי שעל מתווך במקרקעין לעמוד בו לצורך קבלת דמי תיווך הנו: כי הוא "היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

זהו לרוב התנאי שבו מתקיימות עיקר המחלוקות בין מתווכח ללקוח בנוגע לדמי תיווך  בהנחה כמובן שהמתווך מילא אחר 2 התנאים הראשונים של רישיון תיווך בתוקף + הזמנה בכתב).

בתי המשפט בוחנים לרוב מסביר עורך דין נדלן אהוד פאי כל מקרה לגופו ועל פי נסיבותיו הספציפיות, והשאלה המרכזית הנבחנת היא האם יעילותו של אותו מתווך ביחס לעסקה היא שהביאה את הצדדים בפועל לחתימה על הסכם המכר, לרבות מידת האינטנסיביות של פעולותיו, פגישות ושיחות, קיומם של גורמים נוספים שסייעו במימוש העסקה, ועוד.

תביעות ליקויי בניה

תביעות בגין ליקויי בניה הן תביעות נפוצות בישראל, בין אם כנגד קבלן בגין רכישת דירה חדשה, ובין אם כנגד מוכר דירה יד שניה שלא גילה לרוכשים על ליקויים (ככל וידע עליו מראש).

באשר לליקויים במסגרת רכישת דירה חדשה, חוק המכר (דירות) דן במקרים של "אי-התאמה" בדירת מגורים, וקובע שהיא תחול בין היתר, בתוקפות שלהלן:

במסגרת תקופת הבדק מסביר עו"ד מקרקעין אהוד פאי – ככל והתגלתה אי התאמה במהלך תקופה זו, אלא אם כן הוכיח המוכר שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדש של הקונה.  בתוספת לחוק המכר (דירות), מפורטות תקופות הבדק והן תלויות בסוג הליקוי. כך למשל, ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות תקופת הבדק תהא לשנתיים, בעוד שכשל במערכות צנרת של הדירה לרבות נזילות, תקופת הבדק תהא 4 שנים.

במסגרת תקופת האחריות (תקופה של 3 שנים מתחילתה בתום תקופת הבדק), ככל והתגלתה אי התאמה במהלך תקופה זו, ובלבד שהקונה הוכיח שמקורה של אי ההתאמה הנו בתכנון, בעבודה או בחומרים.

עורך דין מקרקעין אהוד פאי מסביר על אי התאמה יסודית

"אי התאמה יסודית" מוגדרת במסגרת חוק המכר (דירות) כך: "אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו לבטיחותו". תקופת הבדק בגין אי התאמה יסודית חלה בתוך תקופה של 20 שנים החל ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, אלא אם כן הוכיח המוכר שאי ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדש של הקונה.

עילות תביעה בגין ליקויי בניה

מקרים של ליקויי בניה עשויים להקנות לתובע עילות תביעה מכוח חוקים שונים מסביר עו"ד מקרקעין אהוד פאי. בין היתר, מכוח פקודת הנזיקין (לרבות עוולת רשלנות), חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (ככל והעבודות בוצעו על-ידי מי שאינו קבלן רשום לצורך ביצוע של אותו עבודות), תקנות התכנון והבניה (פיקוח עליון על הבניה), תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), חוק התכנון והבניה, חוק חוזה קבלנות ועוד.

מהו היקף אחריות הצדדים לליקויי בניה?

כידוע במסגרת הליך בניה של בית, קיימים לרוב מספר בעלי תפקידים כגון: מפקח, קבלנים בתחומים שונים, העובדים עצמם, מזמין עבודה ועוד, ולכן בחלק לא מבוטל מתביעות אלה נדונה שאלת אחריותם.

אחריות מפקח בניה לליקויי בניה

במסגרת פסקי דין רבים נקבע, כי מעמדו של מפקח בניה הנו כ"ידו הארוכה" של המזמין המבסס חובות לא רק כלפי הקבלנים עליהם הוא מפקח אלא גם כלפי שולחו – המזמין.

במסגרת זו על המפקח להמליץ למזמין על בעלי מקצוע נדרשים ומיומנים, ליידעו בדבר צורך בשכירת שירותי יועצים, להתריע בפניו על כשל/העדר תכניות נדרשות, הזמנת חומרים בלתי מתאימים, שיטות עבודה בלתי ראויות ועוד. אי עמידת המפקח בחובותיו, עשויה לבסס טענה כי התרשל….
"מעמדו המיוחד של בעל מקצוע המפקח על ביצוען של עבודות בנייה עשוי להטיל עליו חובות מיוחדות, במיוחד כשמדובר במי שמרכז את הפיקוח על פרויקט שלם המבוצע בידי מספר רב של קבלני משנה…" [כך צוין בע"א 3392/93 איברהים אבולהיג'א נגד אלון הגליל].

"ככלל, משמש המפקח כ"ידו הארוכה" של המזמין, אשר, ככלל, אינו בעל ידע מקצועי בענף הבנייה. מטרת הפיקוח הנה מזעור ליקויי הבנייה, מניעתם, גילויים, כמו גם תיקונם בהקדם…" [תא (חי') 2463-02-17‏ שמואל אשכנזי נ' ישראל שור]

אחריות קבלנים

בפסיקה נקבע, כי קבלנים נושאים באחריות לליקויי בניה ככל ונפלו בעבודתם. יחד עם זאת, אחריותם אינה שוללת את אחריותו של המפקח כלפי המזמין ולהיפך, ואחריותו של כל אחד מהם בנויה על מעשים או מחדלים שונים. כך למשל, הקבלנים מחויבים להודיע למפקח וליזם על כשלים בתכניות או בחומרים שסופקו להם, או על חוסר התאמה לתקנים וכו'.

עורך דין מקרקעין – הליכים בגין חריגות בניה

עו"ד מקרקעין אהוד פאי מסביר כי חריגות בניה הן תופעה נפוצה בישראל, שהפכו בשנים האחרונות למכת מדינה. בעקבות בזאת, בוצע תיקון במסגרת חוק התכנון והבניה שנקרא תיקון 116 לחוק הידוע גם בכינוי "חוק קמיניץ", במסגרתו הוחלף פרק י לחוק העוסק בנושא פיקוח, אכיפה ועונשין. רצוי מאוד להסתייע בהליך של עבירות בניה בשירותיו של עורך דין נדלן או עורך דין תכנון ובניה, אשר דורש ידע וניסיון בתכנון ובניה.

עבירות הבניה המרכזיות הקיימות כיום בחוק התכנון והבניה הן עבירה של "עבודה אסורה": המוגדרת כך: "בנייה או עבודה הטעונה היתר שנעשתה בלא היתר או בניגוד לתנאי היתר", ועבירה של "שימוש אסור" המוגדרת כאחת משני אלה: 1. שימוש במקרקעין הטעון היתר שנעשה בלא היתר, או בניגוד לתנאי היתר או שימוש במקרקעין בניגוד לתכנית; 2. שימוש בעבודה אסורה.

אכיפה מנהלית

במסגרת תיקון 116 לחוק התכנון והבניה, הוטמעו צווים מנהליים רבים אשר מאפשרים למפקח הבניה להפסיק או להרוס בניה טרייה (בטרם חלפה חצי שנה ממועד סיומה), על מנת למנוע קביעת עובדות בשטח של בניה מוגמרת, כגון: צו מנהלי להפסקת עבודה, צו מנהלי להריסת תוספת בניה שמפרה צו מנהלי להפסקת עבודה, צו מנהלי להפסקת שימוש, וצו הריסה מנהלי.

ייעוץ משפטי עורך דין מקרקעין - חוזה שכירות

אומנם רבים הם האנשים הנוטים לערוך הסכם שכירות ללא סיוע של עורך דין נדלן. יחד עם זאת, יש לזכור כי חוזה זה מכיל את מלוא התנאים המסחריים והמשפטיים בין בעלי הנכס לבין השוכרים שעשויים להימשך שנים, לכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם חתימתכם על חוזה שכירות, על מנת שכל הנושאים המשמעותיים יהיו בהסכם באופן ברור וחד משמעי.

ככל והנכם משכירים נכס, רצוי בין היתר, לערוך בדיקה מעמיקה בעצמכם או באמצעות עו"ד מקרקעין באשר לרקע של השוכרים, לשקול היטב את הביטחונות שברצונכם לדרוש מהם כערובה לעמידה במלוא התחייבויותיהם, לרבות תשלום דמי השכירות ויתר התשלומים השוטפים שהם יידרשו לשלם במהלך תקופת השכירות, וכן לשים לב לנושא נזק וביטוח.

לשוכרים, כדאי מאוד לשים לך במסגרת חוזה שכירות לדירת מגורים לנושא אחריות לתיקון ליקויים ולהגדיר מראש בחוזה מה יהא על המשכיר לתקן ומה על השוכר, כמו כן מומלץ לתעד באופן יסודי את מצב הדירה במועד קבלת החזקה בה, ואת התנאים להארכת או הפסקת תקופת השכירות.

עורך דין נדלן אהוד פאי מסביר על חוק שכירות הוגנת

על מערכת היחסים שבין משכיר לבין שוכרים חלות הוראות חוזה השכירות שנחתם בין הצדדים, וכן הוראות חוק שונות כגון: חוק החוזים (חלק כללי), חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) , וכן הוראות חוק השכירות והשאילה.

במהלך שנת 2017 בוצע במסגרת חוק השכירות ושאילה תיקון משמעותי מאוד בכל הנוגע חוזי שכירות, הידוע גם בכינויו "חוק שכירות הוגנת", אשר החיל הסדרים חדשים במערכת היחסים שבין המשכיר לשוכר, ושהמשכיר אינו רשאי לפגוע בהם אלא לטובת השוכר.

מי אחראי לתיקון ליקויים במושכר?

אחד הוויכוחים הנפוצים בין משכיר לשוכר מסביר עו"ד מקרקעין אהוד פאי – הוא מי אחראי על תיקון ליקוי מסוים בדירה. ובכן סעיף 7 (א) לחוק השכירות והשאילה , מטיל על משכיר חובת תיקון תוך זמן סביר:

"המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר…"

הוראות סעיף 25ח (ב) לחוק השכירות והשאילה תוחם את "הזמן הסביר" בדירת מגורים לפרק זמן של עד שלושים יום, ואף פחות מכך במקרים דחופים:

"המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף קטן (א) ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף – יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר; אין בהוראות סעיף קטן זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 9(ג)".

ככל שלא עמד המשכיר בחובת התיקון, קובע החוק 2 אפשרויות לשוכר (כאמור בסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה): 1- תיקון עצמי על ידי השוכר והחזר הוצאות ע"י המשכיר; 2- השוכר רשאי להפחית את דמי השכירות כל עוד הפגם קיים לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.

ייצוג עורך דין נדלן בתביעות בגין ירידת ערך

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע כי מקום בו נפגעו על ידי תכנית – מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, יהא זכאי מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם לקבל פיצויים על ירידת ערך במקרקעין, מהוועדה המקומית.

כך למשל, ככל ויש לכם נכס עם נוף לים ובמסגרת תכנית אושר הקמתו של בניין אשר יחסום את הנוף שלכם לים, תהיו רשאים להגיש תביעה לירידת ערך אליה לצרף שומה של שמאי מקרקעין, אשר יידרש להעריך את שווי המקרקעין לפני פרסומה של התכנית ולאחר פרסומה של התכנית, וההפרש של השווי יהיה סכום הפיצויים שיהא על הוועדה לשלם לכם. לתביעות אלה חשוב לצרף חוות דעת שמאית רצינית ומנומקת הנסמכת על ראיות ונתונים מהימנים, ממנה ניתן ללמוד על קיומה של פגיעה בשווי המקרקעין.

פגיעה במקרקעין נמדדת לפי מבחן אובייקטיבי

על אופן בחינת פגיעתה של תכנית במקרקעין התייחס בית המשפט העליון במספר פסקי דין. כך למשל בפסק הדין בעא 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי ואח' צוין: "וכיצד נמדדת פגיעה במקרקעין לפי המבחן האובייקטיבי? התשובה היא שהפגיעה נמדדת לפי שווי המקרקעין. לצורך זה יש לשום את שווי המקרקעין לפני שהתכנית נתקבלה ואת שווים לאחר שהתכנית נתקבלה… כדי לקבוע אם ירד ערכם של מקרקעין בשל פגיעה על-ידי תכנית וכמה ירד, נזקק בית המשפט להערכת שמאי…".

מהם התנאים לצורך קבלת פיצויים בשל ירידת ערך?

שלושת התנאים הבסיסיים שעליו תובע במסגרת תביעה בגין ירידת ערך הדירה לעמוד בהם הם: (1) להוכיח כי הוא בעל זכות במקרקעין; (2) להוכיח שהמקרקעין נמצאים בתחום התכנית הפוגעת או גובלים בהם; (3) להוכיח כי חלה פגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית.

כך למשל צוין בנושא זה בבר"מ 6641/13 קמינצקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באר שבע (פורסם בנבו) נקבע כדלקמן: "על התובע לעמוד למצער בשלושה תנאים מצטברים: (1) עליו להוכיח זכות במקרקעין המזכה אותו בפיצוי בגין פגיעה בהם; (2) להראות כי המקרקעין נמצאים בתחום התכנית הפוגעת או גובלים עמו; (3) חלה פגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית. לשם כך מחויב התובע להגיש חוות דעת שמאית … "

במסגרת התנאי השלישי, נדרש תובע במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק להוכיח קיומו של קשר סיבתי בין אישורה של התכנית לבין הפגיעה הנטענת. כך למשל ציין בנושא זה בית המשפט העליון ב עע"ם 683/13 רשות שדות התעופה נ' טויטו: "פיצויים לא יוענקו מקום שלא קיים קשר סיבתי בין הפגיעה לבין אישורה של התכנית או מה שבוצע על פיה. לצורך הכרעה בשאלה כלום מדובר בפגיעה עקיפה בת פיצוי, יש לבחון אם לתכנית עצמה, ולמה שבוצע על פיה, יש השפעה על 'תכונותיהם המקרקעיות של המקרקעין' "

תביעה לירידת ערך עקב פגיעה בפוטנציאל תכנוני

שאלה זו נדונה במסגרת תביעות רבות, ונקבע כי במסגרת תביעת לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובניה בגין אובדן פוטנציאל תכנוני, על התובע להוכיח פגיעה קונקרטית וקרובה לוודאי במקרקעין על-ידי תכנית שהוחלט על הפקדתה, כלומר עליו להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי המבססת את הפוטנציאל התכנוני .

כך ציין בית המשפט העליון בנושא: "פגיעה בפוטנציאל תכנוני עשויה, כשלעצמה, כאשר היא אינה נלווית לפגיעה אחרת בתכונת המקרקעין המוכרת כפגיעה לעניין סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, להקים עילת תביעה לפי סעיף זה, בהתקיים התנאים המצטברים הבאים: פגיעה קונקרטית וקרובה לוודאי במקרקעין על ידי תכנית שהוחלט על הפקדתה; אשר לחישוב הפיצוי, בעת הכנת השומה המעריכה את היקף הפגיעה יש להתחשב בציפייה לשינוי תכנוני משביח רק כשמדובר בפוטנציאל תכנוני קונקרטי וקרוב לוודאי, המתבטא לכל הפחות בתכנית מופקדת. [ברמ 10212/16 דלי דליה ועוד 333 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה]

ייעוץ משפטי עורך דין נדלן – היטל השבחה

סעיף 196א לחוק התכנון והבניה מסביר עו"ד מקרקעין אהוד פאי קובע, כי "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". התוספת השלישית מגדירה השבחה כך: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

מהו מועד "מימוש זכויות"?

עורך דין מקרקעין מסביר, כי סעיף 1 במסגרת התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע, כי "מימוש זכויות" במקרקעין לצורך היטל השבחה, יהא אחת מאלה:

1) קבלת היתר לבניה או לשימוש, שלא ניתן היה לקבלתם בהיעדר אישור תכנית, מתן הקלה או התרת השימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה; 2) התחלת השימוש במקרקעין בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה; 3) העברת זכויות.