עורך דין פינוי בינוי – עורך דין התחדשות עירונית אהוד פאי
עורך דין פינוי ובינוי אהוד פאי מסביר כי עסקת פינוי ובינוי, הנה למעשה חוזה בין יזם לבין בעלי דירות בבניין משותף, במסגרתו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו בדירה לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש במקומו בהתאם לתכנית פינוי ובינוי, ומסגרתו זו בעל הדירה מייפה את כוחו של היזם לבצע את הפעולות הנדרשות לביצוע התכנית.
עורך דין פינוי בינוי מסביר על החוק
החוק בנושא זה נקרא חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, שנקרא בשמו המקורי "חוק פינוי ובינוי (פיצויים)", אשר נחקק במטרה להקל על פינוי בניינים שהוכרזו כמתחמי פנוי ובינוי, לעודד התחדשות העירונית, ולנצל באופן יעיל את משאבי הקרקע, ולקדם בנייה חדשה ורווחה.
במסגרת הצעת החוק צוין בין היתר, כי הוא נועד:
"להתמודד עם תופעה שלפיה פרויקטים של פינוי ובינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות…
לרוב ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת מסביר עורך דין התחדשות עירונית אהוד פאי, שבה הוא משתמש, פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה…. מאחורי הצעת החוק עומדת תפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקנינו של דייר מסרב."
מה חייבים לכלול חוזה פינוי בינוי?
כך מגדיר סעיף 1 לחוק זה עסקת פינוי בינוי: "חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על-פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית לפינוי ובינוי, שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה…"
במסגרת חוק פינוי בינוי מסביר עורך דין פינוי בינוי, נקבעו 4 נושאים שהחוזה חייב לכלול, על מנת שהעסקה תחשב כפינוי ובינוי ושהנם:
- עקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה;
- המועדים המרביים לאישור תכנית מפורטת, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה לבעל הדירה;
- פרטים על הגורם שיבצע את עבודות הבניה או תנאים לבחירתו, לרבות לעניין ניסיונו בתחום;
- התחייבות מטעם היזם להעמדת ערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם
עו"ד פינוי בינוי מסביר מהו הרוב המיוחס הנדרש לעסקה?
במסגרת חוק פינוי בינוי מסביר עורך דין התחדשות עירונית אהוד פאי נקבע, כי רוב מיוחס מבין בעלי הדירות הנו – 2/3 (שני שליש) לפחות מתוך כלל בעלי הדירות, וכן מתקיימים בהם שני התנאים שלהלן:(1) בבעלותם 3/5 לפחות מהדירות בכל הבית המשותף, ובמידה ומדובר בבית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד, בבעלותם שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2) יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף צמודים לדירותיהם.
דייר סרבן פינוי בינוי – סעדים
במקרה בו הסכים רוב מיוחס של בעלי הדירות לחתום עם היזם על עסקת פינוי ובינוי, וקיים בעל דירה שמסרב – סירוב בלתי סביר, להעביר את זכויותיו לצורך ביצוע העסקה, או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים, רשאי בית המשפט:
- לקבוע כי דייר סרבן פינוי בינוי, יהא אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות שהסכימו לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה. לעניין זה קובע סעיף 3 לחוק, כי בית המשפט יהא רשאי בבואו לחייב בעל דירה המסרב לשאת רק בחלק מנזקם של בעלי הדירה, ובין היתר – בגובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות שהסכימו לביצוע עסקת פינוי בינוי או לכושר פירעונו של דייר סרבן פינוי בינוי או לנסיבות העסקה.
- לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין התחדשות עירונית או רואה חשבון (שאינו בעל דירה), להתקשר בעסקה עם היזם בשם בעל הדירה המסרב.
בשנת 2018 תוקן החוק כך שלצד הסמכות לקבוע שבעל דירה מסרב אחראי בנזיקין כלפי יתר בעלי הדירות המסכימים לעסקה, הוענקה לבית המשפט סמכות לאשר את העסקה לפינוי ובינוי וכן למנות אדם שיוסמך להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב.
מה לא נחשב כסירוב בלתי סביר?
עורך דין פינוי בינוי אהוד פאי מסביר, כי סעיף 2(ב) במסגרת חוק פינוי בינוי קובע, כי סירוב להעברת זכויות לא ייחשב כבלתי סביר ע"י דייר סרבן פינוי בינוי אם בין היתר, באחד המקרים הבאים:
- עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית – מקום בו קבע שמאי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעתו חזקה כי העסקה הנה כדאית לעניין בחינת סבירותו של הסירוב.
- לא הוצעו לבעל הדירה המתנגד מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש, ובמקרה בו בעל הדירה המתנגד או בן משפחתו המתגורר הוא אדם עם מוגבלות – מגורים חלופיים שאינם כוללים התאמות.
- לא הוצעו לבעל הדירה המתנגד – בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
- קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המתנגד שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, הוא בלתי סביר.
- בעל הדירה המתנגד או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות, ועסקת הפינוי ובינוי כוללת מתן דירה חלופית שאינה כוללת התאמות למוגבלות, או שהעסקה אינה כוללת תמורה בשל שוויין של ההתאמות שהיו בדירה הישנה.
סירוב פינוי בינוי על-ידי קשיש
סעיף 1 במסגרת חוק פינוי בינוי מגדיר "קשיש" כך:
"בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 70 שנים, ובמועד האמור הוא התגורר בדירה באותו בית משותף שנתיים לפחות"
במקרים בהם מדובר בקשיש המסרב לביצוע עסקת פינוי ובינוי מסביר עו"ד פינוי בינוי אהוד פאי, לא יראו בסירוב כסירוב בלתי סביר, במידה ולא הוצעה לקשיש בנוסף על האפשרות לקבל דירה, אפשרות לבחור באחת מאלה:
- מעבר לבית הורים, בתוספת תשלומי איזון בשווי דומה לשווי מהוון של הדירה החדשה שצפוי הקשיש לקבל.
- רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של הדירה החדשה שצפוי הקשיש לקבל.
- קבלת סכום כסף בשווי מהוות של הדירה, לשם רכישת דירה חלופית על-ידי הקשיש.
- שתי דירות ששוויון המצטבר דומה לשווי הדירה שצפוי הקשיש לקבל.
בניה ושימוש שלא כדין על-ידי דייר סרבן פינוי בינוי
סעיף 2(א)1 במסגרת חוק פינוי בינוי מסביר עורך דין התחדשות עירונית אהוד פאי, מאפשר לבית המשפט לקבוע במסגרת חישוב הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות, כי לא יובאו בחשבון זכויותיו של דייר סרבן פינוי בינוי, אם מצא שהתנגדותו של הדייר המסרב נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין, לרבות במקרה בו התנגדותו נובעת מפיצול הדירה שבבעלותו לדירה אחת נוספת שלא כדין.
על הטוען טענה זו מסביר עורך דין פינוי בינוי אהוד פאי, להגיש בקשה ספציפית על כך, ולצרף ראיה לבניה או לשימוש שנעשה שלא כדין על-ידי הדייר הסרבן, וכן ראיה לכך שיותר ממחצית מבעלי הדירות – מסכימים לביצוע עסקת פינוי בינוי.
מה על היזם לעשות לפני החתימה על החוזה?
לפני חתימה על החוזה, על היזם לקיים כינוס של בעלי הדירות בבית המשותף, לצורך היכרות משותפת של בעלי הדירות עמו, ובה עליו להציג את העסקה המוצעת על-ידו בפני בעלי הדירות.
כמו כן, עד 14 ימים לפני חתימת החוזה מסביר עו"ד פינוי בינוי אהוד פאי, על היזם למסור לכל בעלי הדירות מסמך של עיקרי הצעתו, ובו עליו לפרט בין היתר: את העקרונות לקביעת התמורה, בטוחות המוצעות על-ידו לבעלי הדירות, ופרטים על ניסיונו.
הודעה על חתימת עסקה
לאחר חתימת החוזה בין היזם לבין הרוב הדרוש של בעלי הדירות, על היזם למסור הודעה על חתימת החוזה לכל בעלי הדירות בבית המשותף, ולבעלי הדירות שעמם חתם – על היזם למסור העתק את מסמכי העסקה או העתק נאמן למקור שלהם.
ביטול חוזה פינוי ובינוי על-ידי רוב בעלי הדירות
סעיף 1ג במסגרת חוק פינוי בינוי מסביר עורך דין התחדשות עירונית אהוד פאי קובע, כי מקום בו נחתם חוזה פינוי ובינוי לפני שנערך כינוס של בעלי הדירות או לפני שנמסר לבעלי הדירות מסמך עיקרי הצעתו של היזם, יהיו רשאים רוב בעלי הדירות להחליט על ביטול העסקה, כל עוד לא חתמו – 40% מבעלי הדירות בבית המשותף.
במידה והוחלט לבטל את העסקה, נדרש למסור על כך הודעה בכתב ליזם.
ביטול חוזה לאחר שנחתם חוזה פינוי בינוי
במקרה בו נחתם חוזה לפינוי ובינוי מסביר עורך דין פינוי בינוי אהוד פאי, רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף (לרבות בעלי דירות שלא חתמו על חוזה עם היזם), להחליט במסגרת אספיה כללית – לבטל את ההתקשרות עם היזם, אם התקיים אחד מאלה:
- החוזה עם היזם לא נחתם עם מחצית לפחות מבעלי הדירות, בתוך שנתיים מהיום שנחתמה עסקת פינוי בינוי ראשונה, או שהיזם לא חתם חוזה עם שלוש חמישיות לפחות מבעלי הדירות בתוך 4 שנים.
- לא הוגשה תכנית מפורטת על-ידי היזם לפי חוק התכנון והבניה, למוסד התכנון המוסמך לאשרה, בתוך ארבע שנים וחצי מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה.
ביטול עסקת פינוי בינוי – החתמה פוגענית
סעיף 5ב במסגרת חוק פינוי בינוי מסביר עורך דין התחדשות עירונית אהוד פאי קובע, כי ממונה על פניות דיירים מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יהא רשאי להודיע על ביטול עסקת פינוי בינוי, אם מצא כי בעל דירה חתם על חוזה פינוי בינוי בשל החתמה פוגענית, אם התקיים אחד מאלה:
- שפה אינה מובנת – בעל הדירה חתם על חוזה פינוי בינוי – בשפה שאינה מובנת לו, ומבלי שהיזם או מי מטעמו הסבירו לבעל הדירה את עיקרי העסקה בשפה המובנת לו.
- ניצול מוגבלות – היזם או מי מטעמו ניצל לשם החתימה את מוגבלות הרפואית של בעל הדירה, או מוגבלות נפשית או שכלית, והיזם או מי מטעמו ידוע על המוגבלות.
- הטעיה – היזם או מי מטעמו יצר מצג מטעה כלפי בעל הדירה לצורך התקשרות בחוזה פינוי בינוי, באופן שבעל הדירה חשב כי הוא נציג מטעם רשות ציבורית.
- מידע מטעה – היזם או מי מטעמו מסר לבעל הדירה מידע מטעה, לרבות מידע מטעה על מספר בעלי הדירות שהסכימו ביצוע עסק פינוי בינוי עד ליום החתימה, או מידע מטעה על תנאי העסקה שהוסכמו עם בעלי הדירות האחרים.
חובו שקיפות במסגרת עסקת פינוי בינוי
סעיף 6 במסגרת חוק פינוי בינוי קובע, כי מי שפועל מטעם היזם במסגרת עסקת פינוי בינוי או מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן או מי ששכרו תלוי בהתקיימותו של עסקת פינוי בינוי, עליו לציין זאת בפנייתו הראשונה לבעלי הדירות, לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי וכן בהסכם עצמו, וכן לדווח מיוזמתו לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח, שיקבל בעל דירה בהשוואה לבעלי דירות אחרים.
מקום בו הופר סעיף זה מסביר עו"ד פינוי בינוי אהוד פאי, תהיה בכך עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן לביצוע עסקת פינוי בינוי, אף אם חתם על חוזה פינוי בינוי מחייב לפני כן.
תביעה כנגד דייר סרבן פינוי בינוי
כאמור חוק פינוי בינוי קובע כי דייר סרבן פינוי בינוי עשוי להיות חשוף לתביעה נזיקית מצד שאר בעלי הדירות שהסכימו לפינוי בינוי, בשל הנזק שנגרם להם מאי ביצוע העסקה.
קרי, בעלי הדין הזכאים להגיש תביעה בשל סירוב בעל דירה להצטרף לעסקת פינוי ובינוי – הם בעלי הדירה המהווים רוב מיוחס של בעלי דירות שהסכימו לעסקה, בהתאם לסעיף 2 לפי חוק פינוי בינוי.
במסגרת פסק דין שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי בתל-אביב מסביר עורך דין התחדשות עירונית אהוד פאי, נדונה תביעה שהגישו בעלי דירות במתחם בהרצליה שכלל מספר בניינים וכ- 580 דירות, אשר התקשרו עם יזם במסגרת עסקת פינוי בינוי , שהיה אמור להקים שכונת מגורים חדשה הכוללת מעל 1,800 יחידות דירות חדשות, ובעלי הדירות היו אמורים לקבל דירות חדשות תוספת 45 מ"ר משטחן הקודם, מרפסת, מחסן וחניה.
טענות בעלי הדירות
התביעה הוגשה כנגד 3 זוגות שהנם בעלי דירות שהתנגדו לפרויקט, ונטען כי סירובם מהווה "סירוב בלתי סביר" לביצוע עסקת פינוי בינוי, מעכב את ביצוע הפרויקט, וגרם לנזק המוערך על-ידם במיליונים. לאור זאת, ביקשו התובעים לקבל פיצויים על הנזק שנגרם להם, ולחלופין ביקשו מבית המשפט להורות על מינוי בא כוחם לחתום בשם הנתבעים על הסכם פינוי הבינוי לו סירבו.
בעלי הדירות טענו בין היתר, כי הסכם פינוי ובינוי שנחתם בינם לבין היזם כלל תנאים מעולים שקיבלו כתוצאה מפרסום מעין מכרז פומבי בין חברות בנייה מובילות לצורך מקסום התמורות המגיעות לבעלי הדירות ובחירת יזם ראוי לפרויקט, והיה תולדה של משא ומתן ארוך וקשיח שנוהל בין בעלי הדירות לבין היזם, הניב תמורות נדיבות מאוד.
עוד טענו בעלי הדירות מסביר עו"ד פינוי בינוי אהוד פאי, כי הנתבעים סירבו לחתום על ההסכם ללא כל סיבה או טעם ממשי לסירוב, על אף מספר רב של ניסיונות להגיע עמם להסכמה לרבות שיחות ומכתבי התראה ומענה על שאלות, וכי סירובם מאלץ את יתר בעלי הדירות להמשיך להתגורר בדירות ישנות ורעועות, וכן כי סירובם מהווה עוולה נזיקית בהתאם לחוק פינוי בינוי.
עוד טענו בעלי הדירות, כי סירוב הנתבעים אינו נחשב לפי סעיף 2 לחוק פינוי בינוי כסביר, מאחר ומדובר בעסקה כלכלית, הוצעו להם מגורים חלופיים בדמות דמי שכירות בגובה המתאים לדירתם הנוכחים ובהתאם למחירי השוק, הוצעו להם בטוחות הולמות לביצוע העסקה (ערבויות לפי חוק המכר), וכן הנתבעים לא הצביעו על כל סיבה אישית מיוחדת המצדיקה את סירובם.
טענות הנתבעים (המסרבים)
הנתבעים (שלושת זוגות שסירבו לפרויקט) טענו מנגד בין היתר, כי הם אינם סרבים ואינם מתנגדים לביצוע פרויקט פינוי בינוי, אך חלקו על התמורה שהם זכאים לקבל במסגרת הפרויקט, מאחר ושטח דירתם גדול יותר מאשר יתר הדיירים, אך התמורה שהוצעה להם מקפחת אותם ומפרה את השוויון בין בעלי הדירות. כך שסירובם מהווה סירוב סביר לפי חוק פינוי בינוי.
נתבעים אחרים הוסיפו וטענו, כי גם הם אינם מסרבים לפרויקט, אך מנסים במשך שנים לקבל מענה לשאלותיהם ולדרישותיהם הלגיטימיות שלא קיבלו מענה הולם, וכי התנגדותם הנה לאופן שבו הדברים נעשים ולבחירות שנעשו, תוך שהתעלמו מדרישותיהם.
עוד נטען, כי התובעים פעלו עוד משלב המשא ומתן בחוסר תום לב כאשר הסתירו מהם מידע על התמורה שניתנת לדירות אחרות בפרויקט, וכי לא הוצעו במסגרת ההסכם בטוחות/ערבויות הולמות בנוגע למיסים, ערבות רישום, ערבויות בדק, ועוד.
בית המשפט קיבל את התביעה וחייב את הסרבנים לשלם מיליונים
בית המשפט המחוזי החליט לקבל את התביעה תוך שקבע כי סירוב הנתבעים לחתום על הסכם פינוי ובינוי הוא בלתי סביר, וחייב כל אחד משלושת הזוגות (שסירבו לפרויקט) לשלם לתובעים (בעלי הדירות) פיצויים בסך של 2.6 מיליון ₪ כל אחד. לחלופין ציין בית המשפט, כי ניתנת לנתבעים הזמנות אחרונה להסכים לעסקת פינוי בינוי ולחתום על ההסכם תוך 30 יום ממועד פסק הדין.
בית המשפט קבע בין היתר מסביר עורך דין התחדשות עירונית אהוד פאי, כי הפרויקט שסירבו הנתבעים היה כדאי כלכלית הן עבור כלל הדיירים בפרויקט והם עבור הנתבעים (שסירבו), וכי סירובם להתקשר בהסכם בטענה כי מגנון התמורה שהם יקבלו מקפח – מהווה סירוב שאינו סביר בנסיבות העניין, בהתבסס על חוות שמאי שקבע כי התועלת הכלכלית של כל אחד משלושת הזוגות שסירבו לפרויקט נעה בין 700,000 ל-1,000,000 ₪ לכל דירה:
"מצאתי כי הפרויקט לפינוי ובינוי הנדון הוא פרויקט כדאי כלכלית לכלל הדיירים בפרויקט ואף לנתבעים. לא מצאתי כי בנסיבות העניין סירוב הנתבעים להתקשר בהסכם בטענה כי מנגנון התמורות אינו שוויוני הוא סביר במשקפי החוק" כך קבע בית המשפט.
עו"ד פינוי בינוי מסביר באילו סירוב נחשב כבלתי סביר?
על בית המשפט הדן בתביעה המוגשת בהתאם לחוק פינוי ובינוי לבחון האם סירובו של דייר להתקשר בעסקת פינוי ובינוי היא בלתי סבירה בנסיבות העניין, זאת תוך בחינת מטרת ההתנגדות וסבירותה במשקפי החוק.
בפסק הדין שניתן בנושא זה על-ידי בית המשפט העליון בעניין ע"א 3511/13 שוורצברגר נ' מרין שלום ואח', נדונה השאלה העיקרית בתביעות מעין אלה – מתי ייחשב בעל דירה שמסרב להצטרף לפרויקט פינוי ופינוי, או מתנה את הצטרפותו בתנאים, כדייר סרבן, שסירובו בלתי סביר בנסיבות העניין.
נימוקים כנים וראויים או התנגדות סחטנית?
לבית המשפט שדן בתביעות מסוג זה שיקול דעת נרחב ותלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. במסגרת הכרעתו ציין בית המשפט העליון (כב' השופט דנציגר), כי על בית המשפט להבחין בין בעל דירה אשר התנגדותו נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל דירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין להתחשב בהם בנסיבות העניין, לבין בעל דירה שמטרת התנגדותו הנה סחטנית בכדי:
"לנצל את מעמדו כמכשול האחרון הניצב לפני התנעת הפרויקט, לצורך השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים להם לא זוכים שאר בעלי הדירות"
ככל ובית המשפט מצא כי סירובו של בעל דירה לפרויקט הנו בלתי סביר, על בית המשפט לקבוע באיזה חלק מנזקם של שאר בעלי הדירות יישא הדייר הסרבן בהתאם לסעיף 3 לחוק ובכפוף להוכחת נזק (חוות דעת מטעם שמאי), ולהוכחת קשר בין הנזק לבין סירוב הדייר.
סירוב בגין כדאיות כלכלית
כאמור, סעיף 2(ב) מונה מספר מקרים חריגים שבהתקיימותם לא ייחשב סירוב של בעל דירה לעסקת פינוי בינוי – כסירוב בלתי סביר.
אחד המקרים הנפוצים הנו מקום בו טוען הדייר המסרב לפרויקט, הנו הנוגע לאי כדאיות עסקת פינוי בינוי. עם זאת, ככל וקבע שמאי כי עסקת פינוי בינוי כדאית כלכלית, החוק רואה בקביעה זו כחזקה לפיה העסקה היא כדאית כלכלית, אלא אם כן הוכח אחרת.
לעניין נטל ההוכחה של כדאיות עסקה לפינוי ובינוי פסק כב' השופט דנציגר כי נטל זה מוטל על ידי התובעים (כלומר על בעלי הדירות שמעוניינים בפרויקט פינוי בינוי), להוכיח באמצעות שומת שמאי כי עסקינן בפרויקט שהנו רווחי כלכלית:
"באשר לנטל הוכחת כדאיותה של עסקת הפינוי ובינוי; נטל זה מוטל על כתפיהם של התובעים לפי חוק פינוי ובינוי. תימוכין לכך נמצא בעובדה כי החוק מכיר בחזקה בדבר כדאיות העסקה במקום בו קבע שמאי פינוי ובינוי, כהגדרתו בסעיף 1 לחוק, כי העסקה כדאית כלכלית, או תהא כדאית בהתקיים תנאים שקבע, כאשר המנגנון הקבוע בסעיף 2א לחוק מאפשר דווקא לרוב מיוחס של בעלי הדירות לעניין זה (כהגדרתו בסעיף 1 לחוק) לפעול למינוי השמאי. עמדה זו מתיישבת גם עם הכלל כי המוציא מחברו עליו הראיה …"
עוד נקבע, כי כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי נבחנת מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות.
תביעות להצהרה על סירוב מוצדק לפינוי בינוי
במסגרת פסק דין שניתן על-ידי בית משפט המחוזי בירושלים בעניין ת"א 30639-06-23 מנחם פסטרנק נ' אזורים בנין (1965) בע"מ, נדחתה על הסף תביעה בה עתר בעל דירה להצהיר כי סירובו לחתום על חוזה פינוי בינוי מוצדקת.
בית המשפט קבע מסביר עורך דין תכנון ובניה אהוד פאי, כי המסגרת הדיונית להכרעה בשאלת הגדרת בעל דירה כ'בעל דירה מסרב' לרבות בנוגע לטענות בקשר לתוכן הסכם פינוי בינוי, היא בתביעה המסגרת הדיונית הקבועה בסעיף 2 לחוק המהווה מסגרת ספציפית, המוגשת על-ידי בעלי הדירות כנגד הדייר הסרבן.
כך גם נקבע על-ידי בית המשפט העליון בעניין ע"א 2109/21:
"המחוקק התווה את הדרך לטיפול במיזמי פינוי-בינוי בחוק פינוי-בינוי ובעקרונותיו, ובכלל זאת התווה את אופן ההתמודדות עם "דייר סרבן" ובחינת סבירות הסירוב. אם וכאשר יבשילו התנאים להגשת תביעה נגד המערער מטעם בעלי הדירות האחרים במתחם, אזי טענות המערער ביחס לתנאי החוזה וסבירותם יתבררו לגופן במסגרת הדיונית המתאימה ובמעמד בעלי הדין הנדרשים."
תנאי מוקדם לתביעה – הסכמת רוב מיוחס
לשם קביעה כי סירוב בעל דירה מהווה סירוב בלתי סביר, נדרשים תנאים מקדימים, ובהם הסכמת רוב מיוחס של בעלי הדירות לכרות עסקת פינוי ובינוי. באותו עניין לא התגבש תנאי זה, ואף לא הוגשה כנגד הדייר הסרבן תביעה בשל סירוב בלתי סביר.
לכן, בית המשפט קבע בעניין זה, כי הדיון בשאלה אם סירוב הדייר לעסקת פינוי ובינוי הוא סביר או לא הנו מוקדם ותיאורטי, וכן כי אותו דייר נמנע מלצרף לתביעתו את בעלי הדין האחרים הנדרשים כבעלי דין, ובמקום זאת הגיש תביעתו כנגד היזם.
