טיפים לעריכת הסכם עם קבלן שיפוצים

טיפים לעריכת הסכם עם קבלן שיפוצים

מכירים את זה שאתם מגיעים למוסך והמוסכניק אומר לכם כי עליכם להחליף משהו באוטו אך איך לכם מושג אם באמת צריכים להחליף אותו, וכל מה שאתם יכולים לעשות בלב ברירה – הוא לתת בו אמון ולקוות כי הוא לא "עובד עליכם"? אותו תסריט גם יכול להיות במסגרת הסכם עם קבלן שיפוצים עם שיפוצניק שבא לבצע עבודות בבית מגוריכם.

אך להבדיל ממצב המוסכניק, הרי שבעבודות שיפוצים שהם בדרך כלל גם עולות יותר כסף מאשר תיקון רכב, יש לכם יכולת להגן על עצמכם ולצמצם את האפשרויות "שיעבדו עליכם" או למנוע מראש מחלוקות כאלה ואחרות אשר יכולות להתגלות ביניכם לבין השיפוצניק במהלך או בסיום עבודות השיפוץ. יכולת "הגנה" זו באה לידי ביטוי בעריכת הסכם מראש עם קבלן השיפוצים, בו תוכלו לדרוש מהקבלן להתחייב ולהצהיר על דברים מרכזיים ומהותיים בנוגע לעבודות.

כמובן שהדרך הטובה ביותר למציאת קבלן שיפוצים, היא דרך המלצה של מכר שאותו קבלן כבר ביצע אצלו עבודה, ורצוי אף לבקש מהקבלן עצמו שמות של לקוחות שהוא ביצע אצלם בעת האחרונה עבודות על מנת לשוחח עמם ולשמוע את חוות דעתם לגביו. אך אם אין לכם המלצה על קבלן ספציפי, וגם אם נניח ויש לכם המלצה כזו, עדין עדיף ומומלץ בחום לערוך עם הקבלן הסכם מסודר כאמצעי לתיאום ציפיות ועל מנת לנסות ולהבטיח כי הוא יבצע את העבודות בהתאם להתחייבויותיו המוגדרות בהסכם.

נושאים מרכזיים במסגרת הסכם עם קבלן שיפוצים

הצעת מחיר

בטרם עריכת ההסכם, יש לבקש מקבלן השיפוצים הצעת מחיר מסודרת אשר תכלול: (א) פרטים מדויקים של עבודות השיפוץ; (ב) כתב כמויות; (ג) לוח זמנים; (ד) עלויות. לאחר קבלת הצעת המחיר ועל בסיסה, יש לערוך את ההסכם, ולצרפה כנספח להסכם. הצעת מחיר מקצועית ומפורטת לפרטי פרטים יכולה להוות אינדיקציה על רצינות הקבלן.

קבלן רשום

בישראל מתנהל במשרד השיכון אצל רשם הקבלנים – "פנקס קבלנים" ובו רשומים קבלנים בסיווגים מסוימים בהתאם לתחום עיסוקם. כל אדם אשר עושה עבודות שיפוץ בהיקף כספי של יותר מ-40,039 ₪ (סכום המתעדכן מעת לעת), חייב להיות רשום כקבלן שיפוצים תחת סיווג עבודות שיפוצים שהנו – סיווג מס' 131.

אדם המבצע עבודות שיפוץ מעל לסכום זה ואינו רשום בפנקס הקבלנים תחת הסיווג הרלבנטי – אינו מוסמך למעשה לבצע את עבודות אלה, ועובר הלכה למעשה – עבירה, ואדם המבצע עבודות שיפוץ מתחת לסכום זה ואינו רשום כקבלן, הוא למעשה "שיפוצניק".

עם זאת, לא ניתן בהכרח לומר ששיפוצניק הוא פחות טוב או פחות אמין מאשר קבלן שיפוצים רשום, אך כאשר אדם רשום כקבלן שיפוצים בפנקס הקבלנים, ניתן לצאת מנקודת הנחה כי הוא עמד בקריטריונים הנדרשים לרישומו בפנקס, כגון: בעל ניסיון מעשי של לפחות 5 שנים בעבודות שיפוצים, ללא עבר פלילי, ובוגר קורס מקצועי בתחום.

לכן, ככל והנכם מתכוונים לבצע עבודות שיפוץ ששווים מוערך ביותר מ-40,039 ₪, מומלץ לבדוק באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון, אם הקבלן אכן רשום בפנקס הקבלנים, ולציין הצהרה שלו במסגרת ההסכם בנושא זה.

פיקוח ובקרה על חומרי העבודה

מומלץ למנות בתחילת העבודות מהנדס או אדריכל שיהיה הגורם המוסמך מטעמכם לפקח על העבודות, ולכלול במסגרת ההסכם עם הקבלן הוראה לפיה, הקבלן מתחייב לבצע את העבודות לפי דרישותיו והוראותיו של אותו מהנדס או אדריכל.
כמו כן, מומלץ להכניס בהסכם סעיף לפיו, אתם או המפקח מטעמכם תהיו רשאים בכל עת לדרוש מהקבלן לערוך בדיקה של טיב וסוג החומרים שהוא משתמש במהלך העבודות, ובו הוא מתחייב להחליף כל חומר שיידרש על חשבונו, במידה ובאותה בדיקה יימצא פגם.

ניתן לכלול בהסכם סעיף בו תהיו רשאים בעצמכם לבצע בדיקות של חומרי הבניה שהקבלן משתמש, ולבצעה במכון התקנים הישראלי, יחד עם זאת עלות בדיקות אלה בדרך כלל תהיינה מוטלות עליכם. בנוסף רצוי להכניס בהסכם סעיף המחייב את הקבלן לבצע ניקיון יומי-יומי של סביבת העבודה במהלך כל תקופת העבודות ובסיומן, וסעיף המחייב אותו לעבוד רק בשעות המותרות על פי חוק, על מנת למנוע מצב של מטרד לשכנים.

תשלומים במסגרת הסכם עם קבלן שיפוצים

מומלץ שהתמורה שתשולם על-ידכם לקבלן במהלך העבודות, תשלום בשלבים ועל פי התקדמות בפועל. כלומר במסגרת ההסכם לבצע הפרדה של העבודות על פי שלבים, ושהתשלום ישולם על-ידכם לקבלן בסיומו של כל שלב. כמו כן, מאוד חשוב לזכור שבגין כל תשלום שתשלמו לו, לדרוש ממנו לקבל קבלה, ולשמור קבלות אלה בצורה מסודרת.

כמו כן מומלץ להכניס סעיף שאומר שהתמורה תשולם על-ידכם בסיום כל שלב רק לאחר שהמפקח מטעמכם יאשר כי העבודה של אותו שלב הסתיימה במלואה ולשביעות רצונו. בנוסף מומלץ להוסיף סעיף בו הקבלן מתחייב לספק על חשבונו את כל הציוד, חומרי הבנייה, עובדים, וכלים סניטרים, אשר יידרשו במהלך עבודות השיפוץ, לרבות הובלתם, פירוקם ואחסנתם.

שינויים בעבודה

מומלץ להוסיף בהסכם סעיף בו הקבלן מתחייב ליידע אתכם מראש על כל תוספת תשלום שתידרשו לשלם מעבר לתמורה שנקבעה בהסכם, ולחייב את הקבלן לפנות בכל שינוי שיידרש למפקח מטעמכם, אשר יחליט אם שינוי זה נדרש או חיוני להמשך העבודות. בנוסף ניתן להוסיף סעיף שאומר שבמהלך העבודות תהיו רשאית לבקש מהקבלן להוסיף או להפחית מהעבודות, ובהתאם לכך תחויבו או תזוכו בחשבון התמורה.

זמן ביצוע העבודות במסגרת הסכם עם קבלן שיפוצים

מומלץ להוסיף בהסכם סעיף בו הקבלן מתחייב לסיים את העבודות עד לתאריך ספציפי ולא הצהרה על כמות ימי העבודה הנדרשים לו לביצוע העבודות, וכן התחייבות לשלם לכם פיצוי כספי בגין כל יום איחור (בדרך כלל פיצוי זה נע בין 300-600 ₪ ליום).
בנוסף מומלץ להכיל סעיף שאומר שבכל מקרה של הפסקה בעבודות שלא על פי אישורכם, כל ציוד או חומרי בניה שימצא במקום העבודות יועבר אליכם מידית ויהיה שייך לכם בלבד.

בטיחות וביטוחים

אחד הדברים החשובים בהסכם, הוא לוודא ולדרוש מהקבלן להמציא לכם את הביטוחים הנדרשים לביצוע העבודות (הן לאחריות מקצועית והן לצדדים שלישיים), ולוודא כי הם בתוקף. בנוסף יש לכלול סעיף בו הקבלן מצהיר כי הוא האחראי היחידי לכל נזק שייגרם תוך כדי ביצוע העבודות, והוא מתחייב להחזיר לכם כל תשלום בו תחויבו בגין כל נזק שייגרם.

כמו כן, מומלץ להכניס בהסכם התחייבות של הקבלן לבצע את העבודות על פי הוראות והתקני הבטיחות הקבועות בחוק ובמוסד לבטיחות ולגיהות, והתחייבות לנקוט בכל אמצעי הזהירות הנדרשים.

אחריות לאחר העבודות

מומלץ להוסיף בהסכם סעיף בו הקבלן מתחייב להיות אחראי לביצוע העבודות בהתאם לתקופות הקבועות בחוק המכר (דירות), ולחייבו לבצע על חשבונו תוך מספר ימים בודדים תיקון של כל פגם או אי התאמה שיימצאו במהלך תקופת הבדק. כמו כן מומלץ להכניס בהסכם זה סעיף שאומר שבתום תקופת הבדק, אתם או מפקח מטעמכם תגישו אל הקבלן דו"ח של ליקויים או פגמים שנמצאו, והקבלן יתחייב לתקנם בתוך מספר ימים ממועד המצאת הדו"ח אליו.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.