דמי תיווך

במסגרת פסק דין שניתן על-ידי בית משפט השלום ברמלה, נדונה תביעה שהוגשה על-ידי מתווך וחברה בע"מ כנגד אישה, בגין חוב דמי תיווך שלטענת המתווך חבה לו האישה עין עסקת רכישת דירה שביצעה.

מפסק הדין עולה, כי המתווך הציג בעבר בפני הנתבעת דירה שבסופו של יום נרכשה על-ידה, ולפני רכישתה היא חתמה על הזמנה למתן שירותי תיווך מהמתווך ביחס לדירה שרכשה, אולם בין הצדדים נסובה מחלוקת בנוגע לנסיבות החתמתה על מסמך הזמנת שירותי התיווך, וכן ביחס לתפקידו של המתווך במסגרת העסקה – כגורם היעיל ביותר במסגרת עסקת המכר.

טענות הצדדים בעניין דמי תיווך

במסגרת ההליך טען המתווך בין היתר, כי הנתבעת חתמה על הזמנה למתן שירותי תיווך ביחס לדירה שנרכשה על-ידה לבסוף וכי הוא הגורם היעיל לביצוע העסקה, ולכן הוא זכאי לקבל מהנתבעת – תשלום דמי תיווך בהתאם למה שנקבע בהזמנה עליה חתמה.

מנגד טענה הנתבעת בין היתר, כי מסמך הזמנת שירותי התיווך נחתם על-ידה בחופזה מבלי שהתובע הסביר לה את מהותו ותוך שהוא הטעה אותה ביחס לתוכנו של המסמך, וכי הזמנת שירותי התיווך עליו חתמה כלל לא נמסר לידיה והיא לא הייתה מודעת לתוכנו.

עוד טענה הנתבעת כי הדירה שרכשה לא הוצעה בפועל בסיועו של המתווך, ובמהלך התקשרותה עם מוכר הדירה הייתה מחלוקת בנוגע למחיר הדירה, והמתווך הודיע לה שהמוכר התקדם לביצוע עסקה עם קונה אחר, ובסופו של יום רק כעבור מספר חודשים העסקה הבשילה ללא שירותי תיווך מהמתווך, לאחר שבנה של הנתבעת הגיע לדירה באופן עצמאי וניהל באופן אישי מו"מ לרכישתה עבורה.

החלטת בית המשפט

הרשמת הבכירה אביגיל פריי דנה בטענות הצדדים, והחליטה לדחות את התביעה תוך שקבעה בין היתר – כי המתווך לא הוכיח במקרה זה כי: "שימש כגורם היעיל לכריתת העסקה ולפיכך אינו זכאי לתשלום דמי תיווך ביחס לעסקת קניית הדירה נשוא התביעה".

התנאים הקבועים בסעיף 14 לחוק המתווכים לצורך חיוב דמי תיווך

ראשית הפנתה הרשמת לתנאים הקבועים במסגרת סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, הקובעים כי מתווך יהא זכאי לקבל דמי תיווך מלקוח אם הוא:

(א) בעל רישיון בתוקף לעסוק בתיווך (זאת ניתן לבדוק בפנקס בעלי רשיונות לתיווך במקרקעין באתר משרד המשפטים) ; (ב) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב; (ג) הוא החתים את הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה כלולים הפרטים הנדרשים.

במקרה דנן ציינה הרשמת, שהנתבעת חולקת על כך שהמתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב לצורך רכישת הדירה, וכן טוענת שההזמנה שהוא החתים אותה נחתמה על-ידה תוך הטעייתה על-ידו.

נסיבות חתימתה של הנתבעת על הזמנת תיווך

הרשמת קבעה כי לאחר עיון בחומר הראיות ושמיעת עדויות הצדדים, הנה סבורה כי הנתבעת לא הוכיחה את טענותיה בנוגע לנסיבות חתימתה על ההזמנה למתן שירותי תיווך, וקבעה שהתובעת הבינה את משמעות חתימתה על המסמך ולא הביעה כל מחאה ביחס לתוכנו.

עוד ציינה הרשמת, כי טענותיה של הנתבעת בנושא זה נטענו בעל פה ובניגוד לחתימתה על מסמך הזמנת שירותי התיווך במסגרתו התחייבה לשאת בשכרו של המתווך, והוסיפה וציינה כי בסוגיה זו נקבע במסגרת פסקי דין כי – אדם מוחזק כמודע לתוכנו של מסמך עליו הוא חתום, והפנתה לפסק דין שניתן במסגרת ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל נ' לופו:

"הנטל להוכחת טענת "לא נעשה דבר" הוא כבד מן הנטל הנדרש להוכחת טענות אחרות במשפטים אזרחיים. שכן, "בדרך-כלל דין הוא, שאדם החותם על מסמך בלא לדעת תכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (השופט זוסמן בע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור [פורסם בנבו] (להלן – ע"א שוויץ [6]), בעמ' 117). על המעלים טענת אפסות לסתור חזקה זו, ולהוכיח את גירסתם בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה. ראו והשוו: ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם [פורסם בנבו] [7], בעמ' 91-92; ע"א 624/88 גולד נ' מעוז [פורסם בנבו] [8], בעמ' 503."

לאור זאת קבעה הרשמת, כי המתווך עמד בנטל להוכיח שהתקיים במקרה זה התנאי של החתמת הלקוח על הזמנת שירותי תיווך בכתב לצורך זכאותו לקבלת דמי תיווך לפי חוק המתווכים, וכי הנתבעת הייתה מודעת לתוכנו של המסמך ובחרה לחתום עליו.

האם המתווך זכאי לקבל דמי תיווך והאם היה הגורם היעיל?

לצורך זכאותו של המתווך לדמי תיווך, בחנה הרשמת האם הוא היה במסגרת העסקה של הדירה שנרכשה על-ידי הנתבעת – הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הנתבעת למוכר הדירה.

ראשית ציינה הרשמת כי היא זקפה לרעת הנתבעת את הימנעותה לזמן לעדות את מוכר הדירה, שיכול היה לשפוך אור על טענותיה בנוגע למידת מעורבותו של המתווך במסגרת המגעים שהיו בינה לבין המוכר לרכישת הדירה, ועל כך שהיא לא הבשילה לכדי עסקה באמצעותו.

בהמשך ציינה הרשמת שמעיון בעדויות הצדדים ובראיות שהוצגו בפניה עלה, כי המתווך היווה גורם יעיל בכריתת העסקה – הציג את הדירה בפני הנתבעת והיה מעורב בשלב המו"מ הראשוני, אולם ציינה שעל פי לשון החוק, אין די בהיותו של המתווך כ- "גורם יעיל" ביחס לעסקה, אלא שהחוק נוקט ומדגיש "כי על המתווך לפעול כגורם היעיל" (ההדגשה במקור).

המבחנים של הגורם היעיל

במסגרת פסק הדין הפנתה הרשמת לפסק הדין שניתן בע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נ. אסתר ביר, כמנהלת עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, בו נקבעו מבחנים לבחינת השאלה האם המתווך היה הגורם היעיל שהביא לביצוע עסקת רכישה בין הצדדים ובו נפסק כך:

"דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה –בלעדיה- אין. הדרישה היא לגורם יעיל. השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות….".

המתווך לא הוכיח שהיה הגורם היעיל ולכן לא זכאי לקבל דמי תיווך

במקרה זה קבעה הרשמת, שהמתווך לא הוכיח שהיה הגורם היעיל בעסקת המכר של הנתבעת. הרשמת ציינה שהחל מהמועד בו היה מחלוקת בין הנתבעת למוכר הדירה, לא הראה המתווך כיצד תרם להתממשותה של העסקה למעט פניה בודדת בה ביקש להדגיש בפני הנתבעת את כדאיות ההתעסקות בעסקה.

עוד קבעה הרשמת, שהמתווך לא הציג כל ראיה על כך שפעל להתאמת המחיר עבור הנתבעת, וביחס לניסיונותיו מול מוכר הדירה לבחון אפשרות להורדת מחיר הדירה שהנתבעת הסכימה לשלם, בעוד שבפועל המחיר בו נמכרה הדירה היה נמוך מהמחיר שבו הוצגה לנתבעת על-ידי המתווך. בנוסף הרשמת גם התחשבה בזמן הרב שחלף ממועד הצגת הדירה ועד למועד רכישתה בפועל על-ידי הנתבעת.

עוד קבעה הרשמת שהסוגייה שהכריעה את הכף ביחס להתקשרות בין המוכר לבין הנתבעת הייתה עלות רכישת הדירה, וקבעה שביחס לסוגיה זו לא שימש המתווך כ-"גורם יעיל כלל ועיקר ומי שהניע את המהלך היה בנה של הנתבעת אשר פעל לביצוע עסקת המכר", ולכן קבעה שהמתווך "לא הוכיח כי שימש כגורם היעיל לכריתת העסקה ולפיכך אינו זכאי לתשלום דמי תיווך ביחס לעסקת קניית הדירה נשוא התביעה", ולכן החליטה לדחות את התביעה.

הבהרות:
פרטי התיק: תא"מ 9680-12-18 פרו בונה בע"מ נ' קסלסי. משרדו לא ייצג בתיק זה את הצדדים. אין באומר לעיל בכדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.