דף הבית
חוק שכירות הוגנת – המדריך המלא

חוק שכירות הוגנת – המדריך המלא

חוק שכירות הוגנת

 

בשנת 2017 תוקן בישראל חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, תיקון זה ידוע בשמו חוק שכירות הוגנת, ומטרתו הייתה "ליצור מסגרת חוקית מתאימה להבטחת ההגינות, הסבירות והוודאות ביחסים המשפטיים בין הצדדים" (ציטוט מהצעת החוק).

 

חוק השכירות והשאילה נחקק בישראל בשנת 1971 (עליו חתומה גולדה מאיר ז"ל), ומאז ועד למועד התיקון לא בוצע בו כל עדכון על אף שהתרחשו שינויים רבים בתחום השכירות למגורים בישראל.

 

לכן הוחלט עוד בשנת 2014 על-ידי קבינט הדיור לתקן את החוק המקורי לצורך בין היתר: "הבטחת ההתנהלות התקינה של שוק השכירות למגורים, לצורך הגברת הוודאות בשוק האמור לעניין החיובים המוטלים על כל אחד מהצדדים לחוזה ולעניין הזכויות המוקנות להם, ולצורך קביעת הסדרים הוגנים יותר כלפי השוכר…".

 

במאמר זה נסקור את עיקרי התיקון בחוק השכירות והשאילה שבוצע במסגרת תיקון חוק שכירות הוגנת.

חוק שכירות הוגנת - סרטון הסבר

מתי חוק שכירות הוגנת נכנס לתוקף?

 

התיקון שבוצע במסגרת חוק השכירות והשאילה פורסם ביום 19.7.2017 ונכנס לתוקפו לאחר 60 יום ממועד פרסומו, כלומר התיקון לחוק נכנס לתוקף החל מיום 17.9.2017.
יש לציין כי חלק מנוסח חוק השכירות והשאילה המקורי נותר ללא שינוי, וחוזי שכירות שנחתמו לפני תיקון חוק שכירות הוגנת על פי הוראות החוק המקורי ממשיכים לחול, ולעומת זאת הוראות התיקון חלות על חוזי שכירות שנחתמו החל מיום כניסתו לתוקף של החוק ואילך.

שוכר משנה ושוכר ראשי

 

במסגרת הנוסח המקורי לחוק הוגדרה זכות השכירות כ- "זכות שהוקנתה בתמורה…להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות". במסגרת תיקון חוק שכירות הוגנת התווספה הוראה חדשה שקובעת כי הוראות השכירות יחולו בשינויים המחויבים "גם על שכירות משנה ויראו לעניין זה את השוכר הראשי כמשכיר ואת שוכר המשנה כשוכר".

 

המשמעות של תיקון זה הנה – כי במקרה בו השוכר הראשי (שהתקשר עם בעל הדירה בחוזה שכירות) השכיר חלק מהדירה לשוכר בשכירות משנה, ייחשב שוכר המשנה כשוכר, והשוכר הראשי ייחשב במסגרת מערכת היחסים בינו לבין שוכר המשנה – כמשכיר ויחולו של השוכר הראשי חיוביו של המשכיר הקבועים בחוק.

 

יש לציין, כי השוכר אינו רשאי להעביר את הזכות להחזיק בדירה ולהשתמש בה במושכר או חיוביו על פי חוזה השכירות או להשכיר את הדירה בשכירות משנה – אלא אם כן קיבל את הסכמת המשכיר מראש ובכתב. במידה והמשכיר סירב לכך מטעמים בלתי סבירים, רשאי השוכר להשכיר את הדירה או חלקה בשכירות משנה גם ללא הסכמתו של המשכיר.

 

התאמת המושכר

 

במסגרת התיקון לחוק התווסף סעיף שכותרתו: "התאמת המושכר והסתמכות על אי-התאמה" בו נקבע בין היתר, כי על המשכיר למסור לשוכר את המושכר וסביבתו "כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר", ובאשר לאי התאמת המושכר יחולו הוראות סעיף 11 לחוק המכר בשינויים המחויבים.

 

סעיף 11 לחוק המכר מפרט מהי אי-התאמה וקובע כי יראו במוכר [ומקרה זה במשכיר] כמי שלא קיים את חיוביו אם מסר לקונה [במקרה זה לשוכר] בין היתר: "נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם" או "נכס שאין בו את התכונות הדרושות לשימוש הרגיל…" או "נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים".

 

כלומר אם המשכיר מסר לשוכר נכס שונה ממה שהוסכם עליו, יראו במשכיר כמי שלא קיים את חיוביו כלפי השוכר. מדובר בהסדר נוקשה יותר מההסדר שהיה במסגרת חוק השכירות והשאילה המקורי, מאחר וההסדר הקיים בחוק המכר הנו נוקשה יותר ואף דורש התאמה של הנכס וסביבתו לייעודו.

 

יש לציין כי השוכר לא יהיה רשאי להסתמך על אי התאמת הדירה, אם הוא ידע על אי ההתאמה במועד חתימת חוזה השכירות; או לא הודיע על אי ההתאמה למשכיר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה או שהיה עליו לגלותה; או לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק את המושכר ולתקן את אי התאמה.

 

המשכיר אינו רשאי לפטור את עצמו מאחריות במסגרת חוזה שכירות בנוגע לאי התאמה או פגם בנכס, אם הוא ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה או הפגם במועד חתימת החוזה או במועד מסירת הדירה לשוכר, והוא לא הודיע על כך לשוכר.

 

הזכויות במושכר וסוג השימוש בו

 

על המשכיר למסור לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש בדירה "כשהן חופשיות מכל זכות שנוגדת את זכויות השוכר, ובכלל זה זכות של צד שלישי", וככל והמשכיר משכיר לשוכר את הזכויות בדירה שהן אינן חופשיות מכל זכות רואים בכך כאי-התאמה – כלומר כאי חיוביו של המשכיר כלפי השוכר.

 

בנוגע לשימוש במושכר, השוכר אינו רשאי להשתמש במושכר אלא לפי השימוש שהוסכם במסגרת חוזה שכירות, אך אם לא הוסכם בין הצדדים בנוגע לסוג השימוש במושכר, רשאי השוכר להשתמש במושכר בשימוש אחר ובלבד שלא יהיה באותו שימוש משום פגיעה במושכר או הכבדה על המשכיר (לדוגמה אם מדובר בדירת מגורים והשוכר מעוניין להשתמש בו כמשרד ולא נאסר על כך במסגרת חוזה השכירות)

 

חובת תיקון המושכר על פי חוק שכירות הוגנת

 

אין ספק כי מדובר בסוגיה מרכזית בכל מערכת יחסים שבין משכיר לבין שוכר. במסגרת תיקון חוק שכירות הוגנת נקבע כי "השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת", וכן כי יהיה עליו לתקן על חשבונו אותו ליקוי.

 

יחד עם זאת, על המשכיר לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה "ואינו קל ערך" בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מקבלת דרישת השוכר. ככל והיה מדובר בפגם שתיקונו דחוף (שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר), על המשכיר לתקן את הפגם בתוך לא יאוחר מ-3 ימים ממועד קבלת הדריה.

 

מה רשאי לעשות השוכר אם המשכיר לא מתקן נזק בדירה?

 

במידה והשוכר דרש מהמשכיר לתקן פגם או אי התאמה בנכס, והמשכיר לא תיקן אותם בתוך זמן סביר, רשאי השוכר: לתקן את הפגם או אי ההתאמה בעצמו ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאות סבירות; להפחית את דמי השכירות כל עוד לא תוקן הפגם או אי ההתאמה (לפי שווי השכירות עקב הפגם או אי ההתאמה לעומת שווי השכירות על פי חוזה השכירות).

 

ככל והשוכר מעוניין לתקן את הפגם או אי ההתאמה בדירה עליו להודיע על כך למשכיר זמן סביר מראש, אלא אם כן מדובר בפגם או אי התאמה שתיקונם דחוף.

 

אילו תיקונים המשכיר אינו חייב לתקן בדירה?

 

על פי החוק, המשכיר אינו נדרש לתקן "פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר".

 

חוק השומרים מטיל בין היתר אחריות על שומר (ובמקרה זה על השוכר) "לאבדן הנכס או לנזקו אם נגרמו ברשלנותו", אלא אם כן הנזק לנכס נגרם "עקב נסיבות שלא היה עליו לחזותן מראש ולא יכול היה למנוע תוצאותיהן". כמו כן, שומר יהיה אחראי לנזק שנודע לו שעלול להיגרם לנכס (אף אם לא היה אחראי עליו) אם לא הודיע עליו לבעל הנכס תוך זמן סביר ממועד גילויו.

 

יחד עם זאת שומר על פי חוק השומרים אינו אחראי לנזק שנגרם לנכס אם הוא נגרם "עקב שימוש רגיל בנכס…או בלאי טבעי או מום שהיה בו בתחילת השמירה" (כלומר בתחילת השכירות).

 

בנוסף אם היה בדירה פגם כתוצאה מנסיבות שבעת חתימת חוזה השכירות לא ידע עליהן המשכיר ולא היה עליו לדעת עליו, ותיקון הפגם הוא בלתי אפשרי או שהוא מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם, לא יהיה השוכר רשאי לדרוש מהמשכיר לתקן את הפגם או להחזר הוצאות או להפחית בדמי השכירות.

 

שינויים במושכר על פי חוק שכירות הוגנת

 

בתיקון שבוצע במסגרת חוק השכירות והשאילה נקבע, כי השוכר אינו רשאי לבצע שינויים בדירה, אלא אם כן קיבל את הסכמת המשכיר לשינויים. כמו כן, השוכר חייב לאפשר למשכיר "בכל עת סבירה", לבדוק את הדירה ולבצע בה תיקונים, ובלבד שהמשכיר יודיע זמן סביר מראש לשוכר.

 

במידה והשוכר ביצע שינויים בדירה בהסכמת המשכיר, רשאי השוכר לבחור בין השבת הדירה לאחר ביצוע השינויים לבין החזרת הדירה לקדמותה והשבתה כפי שהייתה טרם ביצוע השינויים. אם בחר השוכר להשיב את הדירה למשכיר לאחר ביצוע השינויים, לא יהיה זכאי השוכר לקבל תמורה מהמשכיר בעד השינויים שביצע השוכר בדירה.

 

במידה והשוכר ביצע בדירה שינויים מבלי שקיבל את הסכמת המשכיר לכך, רשאי המשכיר לדרוש מהשוכר להשיב את המושכר לקדמותו טרם ביצוע השינויים או להשאיר אותם.

 

פטור מחובת תשלום דמי שכירות

 

מדובר בסעיף שלא בוצע בו שינוי במסגרת התיקון והוא היה קיים בנוסח המקורי של חוק השכירות והשאילה, שעשוי להיות רלוונטי מאוד לשוכרים שנמנע מהם לעשות שימוש בנכס בשל משבר הקורונה (במיוחד לשוכרים ששכרו נכסים מסחריים כגון חנויות).

 

סעיף זה קובע כי השוכר יהיה פטור מלשלם למשכיר דמי שכירות עבור הנכס אם נמנע ממנו "להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו", פטור זה יחול רק אם בעת החתימה על חוזה השכירות לא ידע השוכר על הנסיבות שמנעו ממנו לאחר מכן לעשות שימוש בנכס.

 

יחד עם זאת חשוב לציין, כי המשכיר רשאי בנסיבות אלה לבטל את חוזה השכירות, אלא אם כן הודיע לו השוכר שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות. כלומר, אומנם השוכר רשאי שלא לשלם למשכיר דמי שכירות במהלך תקופה זו בשל נסיבות בלתי צפויות שלא אפשרו לו להשתמש בנכס למטרה שלשמה הוא השכיר אותו, אך השוכר מסתכן בכך שהמשכיר יבטל את חוזה השכירות.

 

מכירת הדירה במהלך תקופת השכירות

 

במסגרת תיקון חוק שכירות הוגנת הודגש כי משהוקנתה לשוכר זכות השכירות "כוחה של הזכות יפה כלפי כל אדם". לפיכך, המשכיר אומנם רשאי בתקופת השכירות למכור את זכויותיו בדירה לאדם אחר, אך במקרה כזה רוכש הדירה יחליף את המשכיר בכל הנוגע לזכויותיו וחיוביו של המשכיר על פי חוזה השכירות, אף אם רוכש הדירה לא ידע על קיום חוזה השכירות.

 

בנוסף, על המשכיר להודיע לשוכר בכתב לפני המועד שבו עליו למסור את הדירה לרוכש הזכויות

 

תוכן חוזה שכירות למגורים

 

חוזה שכירות לדירת מגורים צריך להיערך בכתב, ולכלול בין היתר את הפרטים המנויים בתוספת השנייה במסגרת חוק השכירות והשאילה:

 

  1. כתובת הדירה המושכרת;
  2. שמות הצדדים לחוזה, מספרי תעודת הזהות שלהם ומענם;
  3. תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאבזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו;
  4. תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;
  5. דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום;
  6. תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם;
  7. פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה; "

 

דירה שאינה ראויה למגורים

 

במסגרת תיקון חוק שכירות הוגנת נקבע כי על המשכיר למסור לשוכר את הדירה שהיא מתאימה וראויה למגורים, והתווספה הגדרה של "דירה שאינה ראויה למגורים" הקובעת כי דירה לא תהיה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:

 

  1. היא אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין;
  2. היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה;
  3. אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה;
  4. היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה;
  5. היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה;
  6. יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

 

תשלומים שוטפים שבהם נושא השוכר

 

במסגרת תיקון חוק שכירות הוגנת הוגדרו סוגי התשלומים השוטפים שעל השוכר לשלם במהלך תקופת השכירות ושהנם:

 

  1. דמי שכירות לפי חוזה השכירות למגורים;
  2. מסים החלים על המחזיק בדירה, לרבות ארנונה;
  3. תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים, ובכלל זה מים, חשמל, גז וחימום;
  4. תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או למי שנכרת עמו חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף;

 

אילו תשלומים לא חלים על השוכר?

 

במסגרת תיקון חוק שכירות הוגנת הוגדרו גם התשלומים שהשוכר לא יישא בהם ושהנם:

 

  1. תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר;
  2. דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה;
  3. תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, שאינם כאמור בסעיף קטן (א), ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר מ.

 

כלומר, התיקון לחוק קובע כי ככל והמשכיר (בלבד) שכר שירותי תיווך לצורך מציאת שוכר לדירה, הוא לא רשאי להטיל באופן ישיר את תשלום דמי התיווך מכוח חוק המתווכים על השוכר. יחד עם זאת, אם המתווך פעל גם עבור המשכיר וגם עבור השוכר, על השוכר לשלם את חלקו גם כן למתווך.

 

מה קובע חוק שכירות הוגנת בנוגע לערבות?

 

מדובר ללא ספק באחד מהנושאים המרכזיים בכל חוזה שכירות במסגרתו נדרש השוכר להמציא למשכיר בטוחות לשם הבטחת חיוביו הנובעים מהסכם השכירות.

 

התיקון לחוק קובע, כי ככל וביקש המשכיר מהשוכר ערובה אחת או יותר הכרוכה בהוצאה כספית, לא יעלה גובהן המצטבר של הערובות מ- שליש מסכום דמי השכירות שהתחייב השוכר לשלם למשכיר לפי חוזה השכירות או מסכום העולה על פי שלושה מדמי השכירות החודשיים (על פי הנמוך מבניהם).

 

מתי יהיה רשאי המשכיר לממש את הערובות?

 

התיקון לחוק מגדיר במפורש את המקרים בהם יהיה רשאי המשכיר לממש את הערובות שנמסרו לו מהשוכר, זאת בכפוף למתן הודעה מראש מהמשכיר לשוכר בדבר כוונתו לממש את הערובות ומתן אפשרות לשוכר "לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר":

 

  1.  השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד הקבוע בחוזה השכירות – עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה;
  2. השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם לפי סעיף 25ח(א) – עד גובה עלות התיקון;
  3. השוכר לא שילם את התשלומים השוטפים שהוא חב בהם לפי סעיף 25ט(א)(2) עד (5) – עד גובה התשלומים שלא שולמו;
  4. השוכר לא פינה את הדירה המושכרת בתום תקופת השכירות – בסכום בהתאם לתנאי החוזה.

 

הארכת תקופת השכירות

 

במסגרת תיקון חוק שכירות הוגנת נקבעו פרקי זמן לצורך הארכת תקופת השכירות הן על-ידי המשכיר והן על-ידי השוכר.

 

במקרה בו הוקנתה לשוכר אפשרות במסגרת חוזה שכירות להארכת תקופת השכירות והוא מעוניין לממש אותה, עליו להודיע על כך למשכיר לא יאוחר מ-60 ימים לפני תקופת השכירות.

 

במקרה בו הוקנתה למשכיר אפשרות להארכת תקופת השכירות, עליו להודיע לשוכר לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לממש את הארכת תקופת השכירות, ובכפוף לכך שנקבעו במסגרת הסכם השכירות מראש תנאים לעניין תקופת הארכת השכירות.

 

בכל מקרה, על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים.

 

סיום תקופת השכירות

 

תיקון חוק שכירות הוגנת אוסר על משכיר לקבוע במסגרת הסכם שכירות סעיף הקובע כי הוא יהיה רשאי לבטל את ההסכם שלא בשל הפרתו על-ידי השוכר, אלא אם כן קיימת זכות ביטול זהה גם לטובת השוכר.

 

ככל וקיימת במסגרת חוזה השכירות זכות ביטול הדדית לשני הצדדים, על המשכיר להודיע לשוכר על ביטול ההסכם 90 ימים מראש לפחות, והשוכר למשכיר 60 ימים מראש לפחות.

 

איסור התניה על הוראות חוק שכירות הוגנת

 

במסגרת התיקון לחוק נקבעו מספר סעיפים קוגנטיים אשר חל איסור במסגרת חוזה שכירות למגורים להתנות עליהן אלא לטובת השוכר (אלא אם כן חוזה השכירות נחתם בין קרובי משפחה מדרגה ראשונה ובני זוגם), ובין היתר:

 

בנוגע לחובתו של המשכיר להתאמת המושכר והסתמכות על אי התאמה של השוכר; בנוגע לזכותו של השוכר לתקן בדירה פגם או אי התאמה שלא תיקן המשכיר בתוך זמן סביר ממועד דרישתו של השוכר; בנוגע לזכותו של המשכיר למכור את זכויותיו בדירה תוך שמירת זכויותיו של השוכר מכוח חוזה השכירות; בנוגע לאחריות הצדדים לתיקון פגמים וליקויים בדירה המושכרת; ובנוגע לחובת תשלומים שוטפים וערובות.

 

באילו מקרים חוק שכירות הוגנת לא יחול?

 

הוראות סימן ו' חוק השכירות והשאילה (העוסק בחוזה שכירות למגורים), לא יחולו בין היתר – על חוזה שכירות שתקופת השכירות בו אינה עולה על 3 חודשים (ואין צדדים אפשרות להאריכה); חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו עולה על 10 שנים (ואין למשכיר אפשרות לבטל את החוזה מוקדם יותר)

 

לנוסח של הצעת חוק (מאתר הכנסת)
לנוסח של החוק (מאתר נבו)

 

*אין באמור לעיל בכדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי*

 

מעוניינים לקבל מידע נוסף?