דף הבית
חוק המתווכים

חוק המתווכים

באילו מקרים יהיה עליכם לשלם דמי תיווך על פי חוק המתווכים ומתי עשוי בית המשפט לפטור אתכם? האם תדרשו לשלם למתווך דמי תיווך גם אם מכרתם את הדירה בעצמכם בסוף? וגם – האם חובה לערוך מסמך בכתב עם המתווך, ומזה תקופת בלעדיות ולכמה זמן היא חלה? 

 

על מערכת היחסים בין הלקוח למתווך

 

בשנת 1996 נחקק בישראל חוק ספציפי בתחום התיווך הכולל גם נושא של דמי תיווך הנקרא "חוק המתווכים במקרקעין". מדובר על חוק צרכני בעיקרו שנועד בין היתר לפקח על תחום התיווך בישראל, ולהסדיר את חובות המתווכים כלפי לקוחותיהם: "הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ויעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית…" (ציטוט מתוך דברי ההסבר להצעת החוק).

 

במסגרת חוק זה, הוטלו מספר חובות על המתווכים. כך למשל בסעיף 8 נקבע כי מתווך: "יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שבידו בעניין מהותי הנוגע לנכס…", וכי עליו לפעול כלפי הלקוח: "במיומנות ובסבירות". ככל והמתווך הפר חובות אלה הוא חשוף לסנקציות, כגון: קנס ומאסר.

 

בנוסף, אסור למתווך לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי או לא לייצג לקוח במשא ומתן משפטי, או לגלות לאיש שלא בהסכמת הלקוח – כל ידיעה שהובאה לידיעתו על-ידי הלקוח.

 

בנוסף ל- חוק המתווכים במקרקעין, על מערכת היחסים בין הלקוח לבין מתווך ועל חוזה שניכרת ביניהם, בין אם נערך בכתב ובין אם נערך בעל פה, חלים גם הוראות חוק החוזים במסגרתו מוטלים על הצדדים חובת גילוי, תום לב והוגנות, וכן חלה על המתווך חובת נאמנות כלפי הלקוח גם מכוח חוק השליחות, המטיל חובות אמון עליו כשלוח כלפי הלקוח כשליח.

 

נדרשתם לשלם דמי תיווך על פי חוק המתווכים? בדקו אם שלושת התנאים מתקיימים

 

מדובר בנושא המרכזי במסגרת מערכת היחסים בין הלקוח למתווך, שעל בסיסו מוגשות מרבית התביעות בתחום בישראל (בדרך כלל על-ידי המתווך שטוען שהלקוח חב לו בתשלום דמי התיווך). במידה ונדרשתם לשלם דמי תיווך והנכם חולקים על חובתכם לשלם אותם, יש לבחון אם התקיימו שלושת התנאים שיפורטו בהרחבה להלן, ושהנם: רישיון תיווך, מסמך בכתב, ושהמתווך היה הגורם היעיל שהביא להתגבשות העסקה. במידה והם לא התקיימו, לא תהיו מחויבים בתשלום דמי תיווך.

 

תנאי מס' 1: רישיון תיווך

 

במסגרת חוק המתווכים נקבע שעל מנת להיות מתווך, יש צורך להחזיק ברישיון המוענק על-ידי רשם המתווכים במשרד המשפטים, למי שעמד במספר תנאים ובין היתר: עבר מבחן בכתב, אזרח ישראלי מעל גיל 18, שאינו פושט רגל, ושלא הורשע בעבירה שמפאת חומרתה אינו ראוי לשמש כמתווך. מי שאינו בעל רישיון, אינו רשאי להציג ולפרסם את עצמו ברבים כמתווך, או ליצור רושם שהוא מתווך.

 

אדם שאינו מחזיק ברישיון תקף או שרישיונו נשלל, אינו רשאי לעסוק בתיווך ואינו רשאי לגבות דמי תיווך. לכן מומלץ לפני שאתם מתחייבים לשלם לאדם כלשהו דמי תיווך, ובנוסף להמלצות שכדאי לקבל ממכרים על מתווך, לוודא שהאדם עמו הנכם מעוניינים להתקשר, הוא בעל רישיון תקף בפנקס בעלי רשיונות לתיווך במקרקעין המפורסם באתר של משרד המשפטים.

 

תנאי מס' 2: הזמנה בכתב

 

בחוק המתווכים נקבע שמתווך לא יהיה זכאי לקבל דמי תיווך "אלא אם כן חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". כלומר, בחוק קיימת דרישה מהותית להתקיימותה של הזמנה בכתב, שמטרתה העיקרית הנה להגן על הלקוח, ולהבטיח את גמירות הדעת של הצדדים בעת התקשרותם.

 

אילו פרטים צריכים להיות בהזמנה?

 

במסגרת תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), נקבעו 5 פרטים שחייבים להיכלל בהזמנה בכתב שעל המתווך להחתים את הלקוח בעת הזמנת שירותי תיווך ושהנם:

 

1. שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח.

2. סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון שכירות או מכירה.

3. תיאור הנכס נושא פעולת התיווך.

4. המחיר המוערך של העסקה המבוקשת.

5. סכום דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, ובאם המחיר כולל מע"מ.

 

האם ניתן לחייב בתשלום דמי תיווך ללא הזמנה בכתב?

 

הדרישה להזמנה בכתב של שירותי תיווך במסגרת חוק המתווכים הנה מהותית. כלומר ללא הזמנה בכתב, לא רשאי המתווך לגבות דמי תיווך. לעיתים נבחנת השאלה באם התכתבויות במיילים בין הצדדים יכולות להיחשב כהזמנה בכתב, או באם ניתן לראות במסמך כזה או אחר שנערך בין הצדדים אך נעדר פרט מסוים כגון מחיר העסקה, כעונה על דרישת ההזמנה בכתב.

 

בפסקי הדין רבים, עלו דעות שונות לגבי יכולת הגמישות של דרישה זו, תוך בחינת השאלה – באם חסרונו של פרט מסוים בהזמנה – מבטל את זכאותו של המתווך לקבלת דמי תיווך או לא. כמובן שבכל מקרה נבחן הרקע והנסיבות הספציפיות, על פי תום לבם של הצדדים וכוונתם, גמירות דעתם, ועל פי ההסכמות שהושגו ביניהם במועד עריכת ההזמנה.

 

הגישה העקרונית היא שבית המשפט לא ימנע ממתווך לקבל תשלום עבור שירותים שסיפק בפועל, רק עקב חסרונו של פרט טכני בטופס ההזמנה. כלומר, ייתכנו מקרים בהם גם אם ההזמנה לא כוללת את כל הפרטים, עשוי בית המשפט לחייב את הלקוח בתשלום דמי תיווך בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין. יחד עם זאת, כאשר חסרים פרטים מהותיים בהזמנה כגון פרטי המתווך או מחיר העסקה, עשוי בית המשפט לשלול את זכאותו של המתווך לקבלת דמי תיווך, גם אם המתווך טוען שסיפק לכאורה שירותי תיווך ללקוח.

 

גם במקרה ובו הלקוח מודע לתנאי ההזמנה ולחובתו בתשלום דמי תיווך, אך מנסה להתחמק מתשלומם באמצעות העלאת טענות בדיעבד כנגד אי התקיימותן של דרישות ההזמנה, יטה בית המשפט לקבוע כי חרף הפגמים שנפלו בהזמנה, נכרת בין הצדדים מסמך מחייב, ולחייבו בתשלום.

 

ההזמנה לא כללה מחיר – תביעת המתווך לגביית דמי תיווך על פי חוק המתווכים נדחתה

 

במסגרת פסק דין שניתן על-ידי בית משפט השלום בפתח תקווה, נדונה תביעת מתווך כנגד לקוח שחתם על טופס הזמנת שירותי תיווך, במסגרתו הוא התחייב לשלם למתווך דמי תיווך בשיעור של 2% בקשר לעסקה לרכישת דירה בגבעת שמואל, אותה רכש הלקוח בסופו של דבר באופן עצמאי.

 

בתביעה טען המתווך, שמוכר הדירה היה תושב חוץ שהפקיד בידיו את מפתחות הדירה כדי להראותה לרוכשים פוטנציאליים, והוא הראה את הדירה ללקוח ונטל חלק פעיל במו"מ עד לרכישתה, אך במהלכו ניהל הלקוח מו"מ מקביל וישיר עם בעל הדירה מאחורי גבו, דבר שמנע ממנו להיות הגורם היעיל בעסקה. מנגד טען הלקוח, שהמתווך הראה לו את הדירה, אך לאחר מכן הוא חש מרומה מאחר והוא לא מסר לו פרטים נכונים, ולכן הוא היה לאחר מכן בקשר ישיר עם בעלי הדירה.

 

בית המשפט החליט לדחות את התביעה, לאחר שקבע שטופס הזמנת שירותי התיווך לא כלל אזכור למחיר העסקה ולפרטי המתווך ולכן לא עמד בדרישות הדין במסגרת חוק המתווכים, ויש בכך בכדי לשלול את זכאות המתווך לקבלת דמי תיווך: "התובע, שעיסוקו בתיווך מקרקעין צריך להכיר את דרישות הדין המסדיר את עיסוקו ויכול באופן פשוט וקל לביצוע להקפיד על מילוי טופס ההזמנה באופן שתואם את הוראות הדין." כך ציין בית המשפט במסגרת פסק הדין.

 

תנאי מס' 3: הגורם היעיל לצורך גביית דמי תיווך על פי חוק המתווכים

 

תנאי הכרחי לתשלום דמי תיווך על פי חוק המתווכים במקרקעין הוא היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה. לא די בכך שהמתווך יוכיח שהתקיים קשר בין פעולותיו לבין ההסכם, אלא עליו להוכיח שפעולותיו היו אלה שהיוו גורם יעיל ואפקטיבי לכריתתו. גם אם המתווך אינו הגורם היחיד שתרם להתקשרות, אך היה גורם משמעותי בסגירת העסקה, עשוי בית המשפט לקבוע כי התקיים תנאי זה.

 

ככל שמדובר בעסקת תיווך פשוטה יחסית, די בכך שהמתווך הפגיש בין הצדדים כדי לראות בו הגורם היעיל. ככל שמדובר בעסקה מורכבת יותר, שבה ישנו פער בין פעולות התיווך לבין ההסכם שנכרת בסופו של דבר, תתעורר שאלת היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם. כלומר השאלה המרכזית שנבחנת היא – יעילותו של המתווך ביחס לעסקה הספציפית ולאו דווקא פעולותיו.

 

באחד מפסקי הדין המרכזיים בנושא, ציין בית המשפט העליון רשימה לא סגורה של מבחנים ואינדיקציות לצורך הקביעה אם המתווך היה הגורם היעיל לביצוע העסקה על פי חוק המתווכים כגון: מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך בעסקה לרבות היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים, קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בהשגת החוזה ומידת התערבותו בעסקה, מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד לסיום העסקה וכו'.

 

מה זה בלעדיות ולכמה זמן היא ניתנת?

 

במסגרת חוזה תיווך "רגיל" עשויים לפעול במקביל מתווכים רבים לשיווק הנכס, ומי מבניהם שיצליח להביא למכירתו "יזכה" בדמי התיווך בכפוף למבחנים הקבועים במסגרת חוק המתווכים במקרקעין בנוגע לזכאות דמי התיווך. לעומת זאת, הצדדים רשאים להסכים ביניהם על כך שיינתן למתווך תקופת בלעדיות לשיווק נכס מסוים, במהלכה יהא המתווך הגורם היחיד שישווק את הנכס, וגם אם הנכס יימכר במהלך תקופה זו שלא בזכות או דרך המתווך, יהיה המתווך עדין זכאי לקבל דמי התיווך, ובלבד שמתן זכות הבלעדיות ותקופתה אושרו בחתימת הלקוח מראש על גבי מסמך נפרד (בנוסף לטופס ההזמנה לקבלת שירותי תיווך).

 

בנוסף לכך, ככל וניתנה למתווך בלעדיות לשיווק נכס מסוים, עליו לבצע את פעולות השיווק שנקבעו בתקנות המתווכים (פעולות שיווק), כגון: פרסום הנכס באמצעות שילוט, פרסום בקרב קהל המופיע במאגר המתווך בדיוור ישיר או פרסום מודעה באינטרנט, פרסום בעיתון יומי לקהל מסוים, הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים לבקר בנכס, הזמנת מתווכים אחרים הפעילים ביישוב בו מצוי הנכס, או עליו לבצע כל פעולת שיווק אחרת שהוסכמה בינו לבין הלקוח. במידה והמתווך לא ביצע לפחות שתיים מפעולות אלה בתום תקופה של שליש מתקופת הבלעדיות, תקופת הבלעדיות תסתיים.

 

כמה זמן תקופת הבלעדיות?

 

תקופת הבלעדיות בנוגע למכירת דירה היא עד 6 חודשים מיום ההזמנה. במידה ולא נקבעה תקופת בלעדיות, היא תסתיים בתום 30 יום ממועד ההזמנה. בנוגע לנכס שאינו דירה (כגון משרד או חנות) תקופת הבלעדיות הנה עד לשנה מיום ההזמנה, ובמידה והצדדים לא סיכמו ביניהם על תקופת בלעדיות בתום 9 חודשים ממועד ההזמנה.

 

תביעת המתווך נדחתה – הדירה נמכרה עצמאית דרך האינטרנט

 

בפסק דין שניתן על-ידי בית משפט השלום בירושלים נדונה תביעת מתווך כנגד לקוחה, שחתמה עמו על הסכם תיווך בקשר לדירת מגורים בירושלים, אשר כלל סעיף בלעדיות לתקופה של 6 חודשים, ולאחר תקופה זו נחתם ביניהם כתב הארכה שהאריך את תקופת הבלעדיות ל-6 חודשים נוספים.

 

בתביעה טען המתווך, כי הוא היה הגורם היעיל בעסקה וביצע בשליש הראשון להסכם את פעולות השיווק הנדרשות, ולכן הוא זכאי לקבל מהלקוחה את דמי התיווך. מנגד טענה הלקוחה כי המתווך לא שיווק את הדירה כנדרש ולכן היא נאלצה לפעול בעצמה למכירתה, ולבסוף אף הדירה נמכרה דרך פרסום באינטרנט שהיא ביצעה באופן עצמאי.

 

בית המשפט דחה את התביעה תוך שקבע שהמתווך לא הוכיח שהיה הגורם היעיל בעסקה במקרה זה, ולכן קבע שאינו זכאי לקבל דמי תיווך בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, זאת לאחר שהוכח שפרסום הדירה באינטרנט על-ידי הלקוחה הוא שהביא למכירת הדירה.

 

עוד נקבע שכתב ההארכה שנחתם בין הצדדים אינו תקף, מאחר ולא ניתן להאריך את תקופת הבלעדיות מעבר לתקופה הקבועה בחוק, ולכן לא הייתה למתווך זכות לקבל דמי תיווך מאחר ולא היה מתווך בלעדי: "תקופת הבלעדיות לעניין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה. ההוראה באה להבטיח ביצוע פעולות שיווק נמרצות של המתווך בתקופת הבלעדיות וכן באה להגן על הצרכן שקשור למתווך "בלעדי" וחייב בתשלום דמי התיווך, גם אם לא הוא שהביא ליצירת העסקה בסופו של יום." כך ציין בית המשפט במסגרת פסק הדין.

 

האמור במאמר זה, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי

מעוניינים לקבל מידע נוסף?