חוק המתווכים – שאלות ותשובות

חוק המתווכים  

באילו מקרים יהיה עליכם לשלם דמי תיווך על פי חוק המתווכים ומתי עשוי בית המשפט לפטור אתכם? מה זה חוק המתווכים הגורם היעיל? האם תדרשו לשלם דמי תיווך גם אם מכרתם את הדירה בעצמכם?

במאמר זה תוכלו לעיין במדריך על חוק המתווכים במקרקעין המפרט בין היתר על חוק המתווכים בלעדיות, וכן בנושא חוק המתווכים הגורם היעיל

על מערכת היחסים בין הלקוח למתווך

בשנת 1996 נחקק בישראל חוק ספציפי בתחום התיווך הכולל גם נושא של דמי תיווך הנקרא "חוק המתווכים במקרקעין". מדובר על חוק צרכני בעיקרו שנועד בין היתר לפקח על תחום התיווך בישראל, ולהסדיר את חובות המתווכים כלפי לקוחותיהם: "הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ויעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית…" (ציטוט מתוך דברי ההסבר להצעת החוק).

במסגרת חוק זה, הוטלו מספר חובות על המתווכים. כך למשל בסעיף 8(א) נקבע כי מתווך: "יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שבידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך", וסעיף 8(ב) במסגרת חוק המתווכים במקרקעין קובע: "במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך". ככל והמתווך הפר חובות אלה הוא חשוף לסנקציות, כגון: קנס ומאסר.

חובות גילוי מכוח חוק המתווכים במקרקעין

חוק המתווכים מטיל בסעיף 10 על מתווך חובה לגלות ללקוח אם יש לו עניין אישי בעסקת מקרקעין ולקבל את הסכמת הלקוח בכתב לקח: "מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב…".

כך גם נקבע על-ידי בית המשפט (ת"א 4532-02-12): "מקום בו קבע המחוקק כי בין המתווך במקרקעין ללקוחו מתקיימים יחסי אמון, הרי נובע מכך כי נדרשת מהמתווך מידה רבה של יושר והגינות כלפי הלקוח ומוטלות עליו חובות נוספות- מוגברות, מעבר לחובות הרגילות שבין צדדים לחוזה ובראשן חובת הגילוי, אותה קבע המחוקק באופן מפורש בחוק".

לקריאת מדריך על חוזה שכירות לחצו כאן

איסור לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי

סעיף 12 במסגרת חוק המתווכים קובע כי אסור למתווך לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי או לא לייצג לקוח במשא ומתן משפטי, או לגלות לאיש שלא בהסכמת הלקוח – כל ידיעה שהובאה לידיעתו על-ידי הלקוח: "מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך..".

כך גם צוין בנושא על-ידי בית המשפט (ע"א 17100-05-11 כרמל נ' אסייג): "סעיף 12 לחוק המתווכים אוסר על מתווך לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין. איסור זה אינו מתייחס לפועלו של המתווך בעת שהוא בא במגע עם לקוחותיו דווקא, אלא הוא מכוון את פעולותיו של המתווך בעת מילוי תפקידו".

עוד נקבע כי: "הפרת החובה שבסעיף 12 לחוק המתווכים עולה כדי הפרה של חובת הזהירות של המתווך כלפי הצדדים לעסקת מקרקעין, שנכרתה בעקבות מעורבותו של אותו מתווך. סעיף 12 משתרע על פועלו של מתווך המקרקעין בכל הנוגע לעסקאות מקרקעין שבהן הוא מעורב וכאמור, חולש על יחסיו עם כל הצדדים לעסקה".

חוק החוזים

בנוסף לחוק המתווכים במקרקעין, על מערכת היחסים בין הלקוח לבין מתווך ועל חוזה שניכרת ביניהם, בין אם נערך בכתב ובין אם נערך בעל פה, חלים גם הוראות חוק החוזים במסגרתו מוטלים על הצדדים חובת גילוי, תום לב והוגנות, וכן חלה על המתווך חובת נאמנות כלפי הלקוח גם מכוח חוק השליחות, המטיל חובות אמון עליו כשלוח כלפי הלקוח כשליח. סעיף 12 (א) לחוק החוזים קובע: "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב"

נדרשתם לשלם דמי תיווך על פי חוק המתווכים במקרקעין? בדקו אם התנאים מתקיימים

מדובר בנושא המרכזי במסגרת מערכת היחסים בין הלקוח למתווך מסביר עורך דין מקרקעין אהוד פאי, שעל בסיסו מוגשות מרבית התביעות בתחום בישראל (בדרך כלל על-ידי המתווך שטוען שהלקוח חב לו בתשלום דמי התיווך). במידה ונדרשתם לשלם דמי תיווך והנכם חולקים על חובתכם לשלם אותם, יש לבחון אם התקיימו שלושת התנאים שיפורטו בהרחבה להלן, ושהנם: רישיון תיווך, מסמך בכתב, ושהמתווך היה הגורם היעיל שהביא להתגבשות העסקה. במידה והם לא התקיימו, לא תהיו מחויבים בתשלום דמי תיווך.

לחצו כאן למאמר על ליקויי בניה

תנאי מס' 1: רישיון תיווך

במסגרת חוק המתווכים נקבע שעל מנת להיות מתווך, יש צורך להחזיק ברישיון המוענק על-ידי רשם המתווכים במשרד המשפטים, למי שעמד במספר תנאים ובין היתר: עבר מבחן בכתב, אזרח ישראלי מעל גיל 18, שאינו פושט רגל, ושלא הורשע בעבירה שמפאת חומרתה אינו ראוי לשמש כמתווך. מי שאינו בעל רישיון, אינו רשאי להציג ולפרסם את עצמו ברבים כמתווך, או ליצור רושם שהוא מתווך.

אדם שאינו מחזיק ברישיון תקף או שרישיונו נשלל, אינו רשאי לעסוק בתיווך ואינו רשאי לגבות דמי תיווך. לכן מומלץ לפני שאתם מתחייבים לשלם לאדם כלשהו דמי תיווך, ובנוסף להמלצות שכדאי לקבל ממכרים על מתווך, לוודא שהאדם עמו הנכם מעוניינים להתקשר, הוא בעל רישיון תקף בפנקס בעלי רשיונות לתיווך במקרקעין המפורסם באתר של משרד המשפטים.

תנאי מס' 2: הזמנה בכתב

בחוק המתווכים נקבע שמתווך לא יהיה זכאי לקבל דמי תיווך "אלא אם כן חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". כלומר, בחוק קיימת דרישה מהותית להתקיימותה של הזמנה בכתב, שמטרתה העיקרית הנה להגן על הלקוח, ולהבטיח את גמירות הדעת של הצדדים בעת התקשרותם.

אילו פרטים צריכים להיות בהזמנה?

במסגרת תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), נקבעו 5 פרטים שחייבים להיכלל בהזמנה בכתב שעל המתווך להחתים את הלקוח בעת הזמנת שירותי תיווך ושהנם:

1. שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח.

2. סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון שכירות או מכירה.

3. תיאור הנכס נושא פעולת התיווך.

4. המחיר המוערך של העסקה המבוקשת.

5. סכום דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, ובאם המחיר כולל מע"מ.

האם ניתן לחייב בתשלום דמי תיווך ללא הזמנה בכתב?

הדרישה להזמנה בכתב של שירותי תיווך במסגרת חוק המתווכים הנה מהותית. כלומר ללא הזמנה בכתב, לא רשאי המתווך לגבות דמי תיווך. לעתים נבחנת השאלה באם התכתבויות במיילים בין הצדדים יכולות להיחשב כהזמנה בכתב, או באם ניתן לראות במסמך כזה או אחר שנערך בין הצדדים אך נעדר פרט מסוים כגון מחיר העסקה, כעונה על דרישת ההזמנה בכתב.

בפסקי הדין רבים שניתנו בנושא זה לרבות במסגרת תביעות קטנות, עלו דעות שונות לגבי יכולת הגמישות של דרישה זו, תוך בחינת השאלה – באם חסרונו של פרט מסוים בהזמנה – מבטל את זכאותו של המתווך לקבלת דמי תיווך או לא. כמובן שבכל מקרה נבחן הרקע והנסיבות הספציפיות, על פי תום לבם של הצדדים וכוונתם, גמירות דעתם, ועל פי ההסכמות שהושגו ביניהם במועד עריכת ההזמנה.

לעתים עשוי בית המשפט לחייב את הלקוח

הגישה העקרונית היא שבית המשפט לא ימנע ממתווך לקבל תשלום עבור שירותים שסיפק בפועל, רק עקב חסרונו של פרט טכני בטופס ההזמנה. כלומר, ייתכנו מקרים בהם גם אם ההזמנה לא כוללת את כל הפרטים, עשוי בית המשפט לחייב את הלקוח בתשלום דמי תיווך בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין. יחד עם זאת, כאשר חסרים פרטים מהותיים בהזמנה כגון פרטי המתווך או מחיר העסקה, עשוי בית המשפט לשלול את זכאותו של המתווך לקבלת דמי תיווך, גם אם המתווך טוען שסיפק לכאורה שירותי תיווך ללקוח.

גם במקרה ובו הלקוח מודע לתנאי ההזמנה ולחובתו בתשלום דמי תיווך, אך מנסה להתחמק מתשלומם באמצעות העלאת טענות בדיעבד כנגד אי התקיימותן של דרישות ההזמנה, יטה בית המשפט לקבוע כי חרף הפגמים שנפלו בהזמנה נכרת בין הצדדים מסמך מחייב, ולחייבו בתשלום.

מה קורה אם הסכם התיווך נחתם מטעם חברה ולא על-ידי מתווך?

לעתים רבות מתווכים עובדים תחת חברה המהווה אישיות משפטית נפרדת, וכאשר נחתם הסכם תיווך הוא נחתם בין הלקוח לבין החברה. במקרים אלה כבר נקבע, כי אין מניעה ששירותי התיווך ייתנו באמצעות חברה, אם כי על מבצע פעולות התיווך בעצמו לעמוד בדרישות החוק החלות על מתווך (ראה בעניין זה לדוגמה את פסק הדין בעניין ע"א 3455/06 דה כהן נ' אלון עמרם).

ההזמנה לא כללה מחיר – תביעת המתווך לגביית דמי תיווך על פי חוק המתווכים נדחתה

במסגרת פסק דין שניתן על-ידי בית משפט השלום בפתח תקווה, נדונה תביעת מתווך כנגד לקוח שחתם על טופס הזמנת שירותי תיווך, במסגרתו הוא התחייב לשלם למתווך דמי תיווך בשיעור של 2% בקשר לעסקה לרכישת דירה בגבעת שמואל, אותה רכש הלקוח בסופו של דבר באופן עצמאי.

בתביעה טען המתווך, שמוכר הדירה היה תושב חוץ שהפקיד בידיו את מפתחות הדירה כדי להראותה לרוכשים פוטנציאליים, והוא הראה את הדירה ללקוח ונטל חלק פעיל במו"מ עד לרכישתה, אך במהלכו ניהל הלקוח מו"מ מקביל וישיר עם בעל הדירה מאחורי גבו, דבר שמנע ממנו להיות על פי חוק המתווכים הגורם היעיל בעסקה. מנגד טען הלקוח, שהמתווך הראה לו את הדירה, אך לאחר מכן הוא חש מרומה מאחר והוא לא מסר לו פרטים נכונים, ולכן הוא היה לאחר מכן בקשר ישיר עם בעלי הדירה.

בית המשפט החליט לדחות את התביעה, לאחר שקבע שטופס הזמנת שירותי התיווך לא כלל אזכור למחיר העסקה ולפרטי המתווך ולכן לא עמד בדרישות הדין במסגרת חוק המתווכים, ויש בכך בכדי לשלול את זכאות המתווך לקבלת דמי תיווך: "התובע, שעיסוקו בתיווך מקרקעין צריך להכיר את דרישות הדין המסדיר את עיסוקו ויכול באופן פשוט וקל לביצוע להקפיד על מילוי טופס ההזמנה באופן שתואם את הוראות הדין." כך ציין בית המשפט במסגרת פסק הדין.

לקריאת מדריך על חוק שכירות הוגנת לחצו כאן

תנאי מס' 3: חוק המתווכים הגורם היעיל

תנאי הכרחי לתשלום דמי תיווך על פי חוק המתווכים במקרקעין הוא היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה, הקבוע בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים במקרקעין. לא די בכך שהמתווך יוכיח שהתקיים קשר בין פעולותיו לבין ההסכם, אלא עליו להוכיח שפעולותיו היו אלה שהיוו גורם יעיל ואפקטיבי לכריתתו. גם אם המתווך אינו הגורם היחיד שתרם להתקשרות, אך היה גורם משמעותי בסגירת העסקה, עשוי בית המשפט לקבוע כי התקיים תנאי זה.

ככל שמדובר בעסקת תיווך פשוטה יחסית, די בכך שהמתווך הפגיש בין הצדדים כדי לראות בו הגורם היעיל. ככל שמדובר בעסקה מורכבת יותר, שבה ישנו פער בין פעולות התיווך לבין ההסכם שנכרת בסופו של דבר, תתעורר שאלת היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם. כלומר השאלה המרכזית שנבחנת היא – יעילותו של המתווך ביחס לעסקה הספציפית ולאו דווקא פעולותיו.

מבחנים לבחינת הגורם היעיל

באחד מפסקי הדין המרכזיים בנושא, ציין בית המשפט העליון רשימה לא סגורה של מבחנים ואינדיקציות לצורך הקביעה אם המתווך היה הגורם היעיל לביצוע העסקה על פי חוק המתווכים כגון: מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך בעסקה לרבות היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים, קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בהשגת החוזה ומידת התערבותו בעסקה, מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד לסיום העסקה וכו'.

כך גם ציין בסוגיה זו כב' הנשיא בדימוס שמגר [במסגרת ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' עיזבון המנוח ביר]:"דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל… השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות".

מבחנים לבחינת הגורם היעיל

"(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס;

(ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה;

(ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה;

(ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים;

(ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף;

(ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם;

(ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית;

(ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך".

בנוסף נקבע כי על מנת שמתווך יעמוד בתנאי זה, עליו להוכיח כי הפעולות שביצע הם אשר היוו את הגורם היעיל לחתימת ההסכם, ולא מספיק שמבחינה עובדתית למשל – המוכר והקונה הכירו האחד את השני דרכו: "משמעות תנאי זה היא כי על-מנת לזכות בתשלום דמי תיווך, לא די בכך שהמתווך יוכיח כי קיימת סיבתיות עובדתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין, בין פעולותיו ובין ההסכם שנכרת; עליו להוכיח כי פעולותיו היו אלה אשר היוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר. שאלה זו נגזרת ממכלול נסיבותיה של העסקה" (ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני)‏‏.

חוק המתווכים בלעדיות

במסגרת חוזה תיווך "רגיל" עשויים לפעול במקביל מתווכים רבים לשיווק הנכס, ומי מבניהם שיצליח להביא למכירתו "יזכה" בדמי התיווך בכפוף למבחנים הקבועים במסגרת חוק המתווכים במקרקעין בנוגע לזכאות דמי התיווך. לעומת זאת, הצדדים רשאים להסכים ביניהם על כך שיינתן למתווך תקופת בלעדיות לשיווק נכס מסוים, במהלכה יהא המתווך הגורם היחיד שישווק את הנכס, וגם אם הנכס יימכר במהלך תקופה זו שלא בזכות או דרך המתווך, יהיה המתווך עדין זכאי לקבל דמי התיווך, ובלבד שמתן זכות הבלעדיות ותקופתה אושרו בחתימת הלקוח מראש על גבי מסמך נפרד (בנוסף לטופס ההזמנה לקבלת שירותי תיווך).

בנוסף לכך, ככל וניתנה למתווך מכוח חוק המתווכים בלעדיות לשיווק נכס מסוים, עליו לבצע את פעולות השיווק שנקבעו בתקנות המתווכים (פעולות שיווק), כגון: פרסום הנכס באמצעות שילוט, פרסום בקרב קהל המופיע במאגר המתווך בדיוור ישיר או פרסום מודעה באינטרנט, פרסום בעיתון יומי לקהל מסוים, הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים לבקר בנכס, הזמנת מתווכים אחרים הפעילים ביישוב בו מצוי הנכס, או עליו לבצע כל פעולת שיווק אחרת שהוסכמה בינו לבין הלקוח. במידה והמתווך לא ביצע לפחות שתיים מפעולות אלה בתום תקופה של שליש מתקופת הבלעדיות, תקופת הבלעדיות תסתיים.

חוק המתווכים בלעדיות – כמה זמן תקופת הבלעדיות?

תקופת הבלעדיות בנוגע למכירת דירה היא עד 6 חודשים מיום ההזמנה. במידה ולא נקבעה תקופת בלעדיות מסביר עורך דין תכנון ובניה אהוד פאי, היא תסתיים בתום 30 יום ממועד ההזמנה. בנוגע לנכס שאינו דירה (כגון משרד או חנות) תקופת הבלעדיות הנה עד לשנה מיום ההזמנה, ובמידה והצדדים לא סיכמו ביניהם על תקופת בלעדיות בתום 9 חודשים ממועד ההזמנה.

תביעת המתווך נדחתה – הדירה נמכרה עצמאית דרך האינטרנט

בפסק דין שניתן על-ידי בית משפט השלום בירושלים נדונה תביעת מתווך כנגד לקוחה, שחתמה עמו על הסכם תיווך בקשר לדירת מגורים בירושלים, אשר כלל סעיף בלעדיות לתקופה של 6 חודשים, ולאחר תקופה זו נחתם ביניהם כתב הארכה שהאריך את תקופת הבלעדיות ל-6 חודשים נוספים.

בתביעה טען המתווך, כי הוא היה הגורם היעיל בעסקה וביצע בשליש הראשון להסכם את פעולות השיווק הנדרשות, ולכן הוא זכאי לקבל מהלקוחה את דמי התיווך. מנגד טענה הלקוחה כי המתווך לא שיווק את הדירה כנדרש ולכן היא נאלצה לפעול בעצמה למכירתה, ולבסוף אף הדירה נמכרה דרך פרסום באינטרנט שהיא ביצעה באופן עצמאי.

קביעת בית המשפט

בית המשפט דחה את התביעה תוך שקבע שהמתווך לא הוכיח שהיה הגורם היעיל בעסקה במקרה זה, ולכן קבע שאינו זכאי לקבל דמי תיווך בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, זאת לאחר שהוכח שפרסום הדירה באינטרנט על-ידי הלקוחה הוא שהביא למכירת הדירה.

עוד נקבע שכתב ההארכה שנחתם בין הצדדים אינו תקף, מאחר ולא ניתן להאריך את מכוח חוק המתווכים בלעדיות מעבר לתקופה הקבועה בחוק, ולכן לא הייתה למתווך זכות לקבל דמי תיווך מאחר ולא היה מתווך בלעדי: "תקופת הבלעדיות לעניין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה. ההוראה באה להבטיח ביצוע פעולות שיווק נמרצות של המתווך בתקופת הבלעדיות וכן באה להגן על הצרכן שקשור למתווך "בלעדי" וחייב בתשלום דמי התיווך, גם אם לא הוא שהביא ליצירת העסקה בסופו של יום." כך ציין בית המשפט במסגרת פסק הדין.

לחצו כאן לקראת מדריך על משפט מנהלי

מתווך שלא החתים את הלקוחות על הזמנה בכתב — מפסיד את דמי התיווך

מתווך מקרקעין תבע זוג שרכש בית ברמת גן לתשלום דמי תיווך בסך של כ-64,350 ₪, בגין עסקת מכר של נכס מקרקעין בתמורה ל-5,550,000 ₪.

לטענת המתווך, הוא זה שהציג לנתבעים את הנכס, יצר את הקשר בינם לבין המוכרת, ליווה אותם לאורך תהליך העסקה ואף פעל להרחקת רוכשים פוטנציאליים אחרים. הנתבעים, כך נטען, הכירו לאורך הדרך בזכאותו לתשלום — הן בהתכתבויות והן בשיחה מוקלטת שבה הבטיחה אחת הנתבעים לשלם לו, ואף הוסכם על הפחתת שיעור העמלה מ-2% ל-1% בתוספת מע"מ.

הנתבעים, מנגד, כפרו בזכאות. הם טענו כי בהיעדר הזמנת תיווך בכתב לא קמה למתווך זכאות לדמי תיווך מלכתחילה, וכי גם לגופו של עניין הוא לא היה "הגורם היעיל" שהוביל להתקשרות בעסקה — תרומתו, כך נטען, התמצתה במסירת מספר הטלפון של המוכרת.

חשוב להדגיש: המתווך עצמו לא חלק על כך שמעולם לא נחתמה עמו הזמנת תיווך בכתב. לטענתו, ההימנעות מהחתמה נבעה מיחסי אמון אישיים שסבר כי שררו בינו לבין הנתבעים.

המסגרת המשפטית: שני תנאים מצטברים

בית המשפט הבהיר כי על מתווך המבקש לזכות בדמי תיווך להוכיח שני תנאים מצטברים, שהעדר האחד מייתר את הדיון באחר:

1. דרישת הכתב – לפי סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, מתווך אינו זכאי לדמי תיווך אלא אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב הכוללת את כל הפרטים שקבע השר, ובכלל זה שיעור דמי התיווך המוסכם (תקנה 1(5) לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997).

2. הגורם היעיל – לפי סעיף 14(א)(3) לחוק, על המתווך להוכיח כי פעולותיו הן שאפשרו והובילו בפועל לכריתת העסקה, ולא די בכך שהייתה "סיבתיות עובדתית" גרידא בין מעורבותו לבין ההסכם שנחתם בסופו של דבר.

דרישת הכתב היא דרישה מהותית – לא טכנית

בית המשפט חזר על ההלכה שנקבעה בע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (נבו, 5.7.2018), ולפיה דרישת הכתב שבסעיף 9 לחוק המתווכים היא דרישה מהותית ולא ראייתית, ומהווה תנאי סף לעצם קיומה של זכות המתווך לשכר, ולא פגם טכני שניתן להשלימו בדרכים עקיפות.

נקודה מרכזית שעלתה בפסק הדין היא ההבחנה בין שני סוגי מקרים:

– מקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב, אך הוא חסר פרט זה או אחר – שם ניתן, בזהירות הראויה, להשלים את החסר.
– מקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך בכתב – שם יש להחמיר, ולא להקל, בבחינת האפשרות לחרוג מדרישת הכתב.

המקרה הנדון נמנה על הקטגוריה השנייה: לא נחתם כל מסמך, ולכן לא היה "מה להשלים". בית המשפט ציין כי התובע היה מתווך מנוסה ובעל רישיון, שהעיד בעצמו כי ידע היטב על קיומה של דרישת הכתב ובחר במודע שלא להחתים את הנתבעים, מתוך הסתמכות על אמון אישי. משבחר ליטול על עצמו סיכון זה – "הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו", כלשון בית המשפט העליון בעניין מזרחי.

הבטחות בעל פה ותכתובות – אינן מרפאות את היעדר הכתב

חלק מרכזי בפסק הדין עוסק בשאלה האם ניתן ללמוד מהבטחות בעל פה ומהתכתבויות בין הצדדים על "נסיבות חריגות" המצדיקות סטייה מדרישת הכתב. המתווך הציג הקלטה שבה אמרה אחת הנתבעים במפורש: "אנחנו נשלם לך את התיווך… אתה זה שהבאת אותנו", וכן הודעת טקסט שבה כתבה: "אין לי עניין לא לשלם לך עבור זה".

חרף זאת, בית המשפט קבע כי אין באמירות אלה כדי להקים התחייבות חוזית מסוימת, סופית ומחייבת, משני טעמים עיקריים:

חוסר מסוימות – האמירות לא כללו הסכמה ברורה על שיעור דמי התיווך (וזהו, כאמור, פרט מהותי הנדרש בתקנות). מהתכתובות עלה כי גם לשיטת התובע טרם גובשה הסכמה על גובה העמלה.
נסיבות האמירה – מעדות הנתבעת עלה כי הדברים נאמרו מתוך חשש שהמתווך יסכל את העסקה, ולא מתוך גמירת דעת ליצור התחייבות משפטית מחייבת.

בית המשפט הדגיש כי גם הבטחה בעל פה שניתנה מרצון חופשי – אינה יכולה להקים למתווך זכאות לדמי תיווך בהיעדר הזמנה בכתב, קל וחומר כאשר האמירה ניתנה בנסיבות שאינן משקפות הסכמה חוזית אמיתית. רק במקרים נדירים וחמורים, העולים כדי תרמית ממש מצד הלקוח (שבמעשה תרמית מנע את החתמת המסמך), ניתן להורות על ריכוך מלא של הדרישה – ומקרה כזה לא הוכח כאן.

גם "הגורם היעיל" לא הוכח

בית המשפט הוסיף וקבע כי גם לו סבר שיש מקום לסטות מדרישת הכתב, דין התביעה היה להידחות , שכן התובע לא הוכיח כי היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות בעסקה – תנאי עצמאי ונפרד לפי סעיף 14(א)(3) לחוק.

בין הממצאים שהובילו למסקנה זו:

– המתווך לא פעל בהרשאת בעלת הנכס, ואף העיד כי לא ניתנה לו רשות להיכנס לבית ולהציגו מבפנים.
– הוא לא זימן את בעלת הנכס לעדות, אף שהייתה עדה רלוונטית.
– הוא כלל לא נכנס לבית ולא ידע כיצד הוא נראה מבפנים.
– הוא לא פרסם את הנכס באמצעי המדיה שבהם נהג להשתמש, ולא נטל חלק משמעותי במשא ומתן שהוביל לחתימת ההסכם.

בית המשפט חידד כי המבחן הקובע אינו האם המתווך היה "חוליה כלשהי בשרשרת האירועים" שהובילה לעסקה, אלא האם פעולותיו הן שאפשרו והובילו בפועל להתקשרות (ע"א 5786/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבניין בע"מ נ' חסן). הבאת הקונים אל הנכס בלבד אינה מספיקה.

התוצאה

התביעה נדחתה במלואה.  בית המשפט נמנע מלחייב את התובע בהוצאות משפט חרף דחיית התביעה נוכח התרשמותו כי הנתבעים היו נכונים לשלם למתווך סכום כלשהו, וכן נוכח אמירותיה של הנתבעת שיצרו אצל התובע ציפייה לתשלום.

פסק הדין מהווה תזכורת נחרצת לכלל ידוע אך כזה שממשיך להכשיל מתווכים רבים: דרישת הכתב בחוק המתווכים היא תנאי סף קוגנטי, שאין להתגבר עליו באמצעות תכתובות, הקלטות או הבטחות בעל פה – יהיו אלה ברורות ככל שיהיו. מתווך שאינו מקפיד להחתים את לקוחו על הזמנת תיווך הכוללת את כל הפרטים הנדרשים בדין, ובראשם שיעור דמי התיווך, נוטל על עצמו סיכון של אובדן מלוא שכרו – גם אם ביצע בפועל עבודת תיווך של ממש וגם אם הלקוח הביע נכונות לשלם.