דף הבית
חוזה שכירות – 10 טיפים למשכיר דירה

חוזה שכירות – 10 טיפים למשכיר דירה

חוזה שכירות - הסכם שכירות

מהם הנושאים המרכזיים שמומלץ למשכיר דירה להתייחס אליהם במסגרת חוזה שכירות?

מה כדאי לעשות כדי שהשוכרים לא יפגרו בתשלומים או יעשו נזקים לדירה? אילו בדיקות מומלץ לעשות בנוגע לשוכרים לפני שחותמים עמם על הסכם שכירות בלתי מוגנת? ואילו נושאים חשוב להקפיד לסכם מראש במסגרת חוזה שכירות דירה?

חוזה שכירות - סרטון הסבר

קיבלתם דירה בירושה או רכשתם דירה להשקעה ואתם מעוניינים לחתום על הסכם שכירות? חשוב לערוך חוזה שכירות מסודר עם השוכרים שישמור על האינטרסים שלכם, וגם כדי לנסות ולמנוע ככל האפשר מחלוקות במסגרת חוזה שכירות בלתי מוגנת עם השוכרים במהלך תקופת השכירות.

 

למדריך על חוק שכירות הוגנת לחצו כאן

1. מי הם השוכרים?

 

במרבית המקרים המשכיר פוגש את השוכרים לראשונה בחייו כשהם מגיעים לראות את הדירה, ולאחר מכן ובמידה והם "נראים" לו והדירה מוצאת חן בעיניהם, נחתם בין הצדדים הסכם שכירות. אך על סמך התרשמות ראשונית זו, אין למשכיר באמת יכולת לדעת מה הרקע של השוכרים ויכולתם הכלכלית, והאם עשויות להתעורר בעיות עמם במהלך תקופת השכירות – כגון פיגור בתשלומים, אי פינוי הדירה במועד, נזקים שיכולים להיגרם לדירה וכיו"ב.

 

לכן קיימת חשיבות רבה לכל מידע שיכול המשכיר להשיג על השוכרים בטרם החתימה על חוזה שכירות. כך למשל, על מנת לברר את יכולתם הכלכלית של השוכרים, מומלץ לבקש מהם להמציא תלושי שכר של החודשים האחרונים (גם שלהם וגם של הערבים), בכדי לדעת באם הם יהיו מסוגלים לשאת בפועל בתשלומי דמי השכירות. במקרים בהם לדעתכם יש ספק בנוגע ליכולתם הכלכלית לעמוד בהתחייבויותיהם במסגרת חוזה שכירות, מומלץ גם לבקש מהשוכרים להמציא העתק של תנועת עו"ש בחשבונם.

 

מלבד הבדיקות הכלכליות, מומלץ גם לבצע בדיקות על הרקע של השוכרים. לדוגמה, ניתן לערוך עמם פגישה ארוכה יותר מהרגיל על מנת לנסות ולדלות יותר מידע אודותיהם, וכן ניתן ברוב המקרים לדלות מידע על כל אדם באינטרנט לרבות ברשתות החברתיות. בנוסף ניתן לבקש מהם טלפון של משכיר לשעבר אם במידה והם שכרו דירה על מנת לקבל חוות דעת.

 

2. הגדרת זכות השכירות ומטרתה

 

ראשית מומלץ לציין באופן מפורש וחד משמעי במסגרת הסכם שכירות בלתי מוגנת כי מטרת השכירות הנה לצורך מגורים בלבד, והשוכרים מתחייבים שלא לעשות שום שימוש בדירה למעט לצורך המטרה שצוינה במפורש במסגרת הסכם שכירות, לרבות איסור להפעלת כל עסק שהוא בדירה או בסביבתה.

 

כמו כן, מומלץ לציין בהסכם כי זכות השכירות הנה אישית של השוכרים בלבד, והם לא יהיו רשאים להעביר את זכות השכירות לטובת צד שלישי, לרבות לשוכר משנה, אלא אם כן ניתנה הסכמה שלכם בכתב ומראש, ובתנאי שדמי השכירות שהתחייבו השוכרים לשלם במסגרת חוזה שכירות לא יופחתו.

 

במסגרת פסק דין שניתן על-ידי בית המשפט השלום בכפר סבא, נדונה תביעה שהגישה בעלת דירה כנגד ערבים של שוכרת שנפטרה לפני תום תקופת השכירות, בה דרשה בעלת הדירה מהערבים לשלם חובות בגין שכר דירה והוצאות ומיסים אותם התחייבה השוכרת שנפטרה לשלם לה במסגרת חוזה שכירות בלתי מוגנת.

 

בית המשפט קיבל את התביעה וחייב את הערבים לשלם לבעלת הדירה 26,772 ₪ לאחר שקבע בין היתר, כי אומנם במסגרת חוזה שכירות שנחתם בין הצדדים צוין כי השוכרת לא תהיה רשאית להעביר את זכות השכירות ללא הסכמתה של בעלת הדירה, אך הגיע למסקנה שאותו הסכם שכירות לא נועד לקיום אישי כך שמותה של השוכרת לא פוטר את הערבים לערוב להתחייבויותיה מכוח הסכם שכירות בלתי מוגנת.

 

3. דמי השכירות במסגרת חוזה שכירות

 

כדי לנסות ולהבטיח שתשלומי השכירות ישולמו במלואם גם אם השוכרים מחליטים "לברוח" מהדירה בטרם סיום תקופת השכירות, ובנוסף לביטחונות שחשוב לקחת מהם במועד החתימה על הסכם שכירות, מומלץ לציין בהסכם את שיעור התמורה המלא עבור כל תקופת השכירות שמתחייבים השוכרים לשלם לכם, ולציין כי תמורה זו תשלום על-ידם במספר התשלומים שיסוכמו ביניכם.

 

לדוגמה, במידה ותקופת השכירות היא לשנה ודמי השכירות לכל חודש הנם בסך של 3,000 ₪, כדאי לציין בהסכם כי התמורה המלאה שעל השוכרים לשלם לכם הנה בסך 36 אלף₪, שתשולם על-ידם באמצעות 12 תשלומים שווים, ושבכל מקרה תהיו זכאים לקבל את התמורה עבור כל תקופת השכירות במלואה, אלא אם כן ימצאו השוכרים שוכרים חלופיים לשביעות רצונכם ובאותם דמי שכירות לפחות, ובמידה והשוכרים יחליטו לסיים את תקופת השכירות לפני סיומה ומבלי שמצאו שוכרים חלופיים, יהא עליהם לשלם לכם את מלוא התמורה עבור מלוא תקופת השכירות שנקבעה במסגרת הסכם שכירות.

 

במידה ואתם מעוניינים שיהיה לשוכרים אופציה להאריך את תקופת השכירות לתקופות נוספות, כדאי לקבוע מראש את מספר הימים שיהיה עליהם להודיע לכם על מימוש האופציה [מומלץ כ-60 ימים לפני תום תקופת השכירות המקורית], וכמו כן כדאי לציין שתהיה לכם זכות לעלות את דמי השכירות בשיעור מסוים ביחס לכל תקופה נוספת.

 

4. בטחונות במסגרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

 

מדובר ללא ספק באחד הנושאים החשובים ביותר במסגרת הסכם שכירות, שאף בא לידי ביטוי במרבית התביעות המשפטיות המוגשות לבית המשפט בתחום זה.
הבטוחה האידאלית עבור המשכיר הנה ערבות בנקאית שמשמעותה היא שהבנק של השוכרים יהיה מחויב לשלם למשכיר את סכום הערבות לפי דרישתו, ומבלי שיהיה עליו להוכיח שהשוכרים גרמו לו נזק או שהם הפרו את חוזה שכירות. עם זאת מכיוון שהמשמעות עבור השוכרים בהמצאת ערבות זו היא תפיסת מסגרת אשראי של סכום הערבות, במקרים רבים הם מסרבים להמציא ערבות כזו, מה גם כי הוצאת ערבות כזו כרוכה בדרך כלל בתשלום עמלה גבוהה.

 

במידה והשוכרים אינם מסכימים להמציא ערבות כזו או המחאה בנקאית, מומלץ לדרוש מהם להמציא שטר חוב ללא ציון מועד פירעון ובלתי סחיר (ולהקפיד למלא את כל פרטיו), ושני ערבים שיחתמו גם הם על ההסכם. כדאי גם לקבל העתק של תעודות זהות של הערבים וכן 6 תלושי שכר אחרונים של כל אחד מהם. כמו כן, חשוב לציין במסגרת הסכם שכירות במפורש באילו מקרים יהיה רשאי המשכיר לעשות שימוש בביטחונות, ובנוסף כדאי לקחת מהשוכרים שיק ביטחון (בדרך כלל בסכום של 3-4 חודשי שכירות).

 

בסוגיה זו ראוי לציין, כי במהלך שנת 2017 בוצע תיקון במסגרת חוק השכירות והשאילה בה הוגבל סכום הערבות שניתן לקבל משוכרי דירת מגורים מכוח הסכם שכירות בלתי מוגנת, באופן שהסכום המצטבר של הערבות או ערובות אחרות יכול להיות עד לסכום השווה לפי שלושה מדי השכירות לחודש או שליש מתקופת השכירות (על פי הנמוך מביניהם).

 

5. תשלומים שוטפים במסגרת הסכם שכירות בלתי מוגנת

 

מומלץ לבקש מהשוכרים להמציא המחאות פתוחות לפקודת חברת החשמל, המועצה המקומית, ולוועד הבית (במידה וישנם גורמים נוספים כגון: תאגיד מים או חברת גז אז להם), ולציין במסגרת חוזה שכירות כי במידה ובתום תקופת השכירות או האופציה יישארו חובות של השוכרים כלפי אותם גורמים, יהיה המשכיר רשאי לפרוע את ההמחאות בהתאם לסכום החוב, ובמידה ובסיום התקופה לא יוותר חוב של השוכרים, מתחייב המשכיר להשיב לשוכרים את ההמחאות.

 

בנוסף, במסגרת חוזה שכירות לדירת מגורים חשוב שהשוכרים התחייבו להודיע בסמוך למועד כניסתם לדירה לכל הגורמים הרלוונטיים על כך שהם שכרו את הדירה, ולחייבם לדאוג להעביר את כל התשלומים השוטפים (כגון: חיובי החשמל, ארנונה וועד בית) על שמם, וכן לחייבם לשלוח אליכם בדואר רשום אישור על ביצוע העברות אלה. כמו כן, כדאי לחייב את השוכרים לשמור את הקבלות המוכיחות שהם בצעו את כל התשלומים המוטלים עליהם במסגרת הסכם שכירות.

 

6. מצב הדירה

 

כדאי לחייב את השוכרים להצהיר במסגרת חוזה שכירות בלתי מוגנת, כי הם ראו ובדקו את הדירה באופן יסודי, לרבות מיקומה וסביבתה, ומצאו אותה מתאימה להם במצבה הנוכחי (AS-IS), ושהם מוותרים כלפיכם על כל טענה הקשורה לאי התאמה בנוגע לדירה.

 

בנוסף, מומלץ לציין במסגרת חוזה שכירות כי השוכרים מתחייבים שלא לשנות את מבנה הדירה בכל דרך שהיא, ושלא לבצע עבודות שיפוצים בדירה, אלא בכפוף לקבלת הסכמתם לכך מבכתב ומראש, ובמידה והם בכל זאת ביצעו שינויים ללא הסכמתכם תהיו רשאים לדרוש מהם להחזיר את הדירה למצבה המקורי על חשבונם, ואם הם לא יבצעו זאת הם יצטרכו לשלם לכם את כל ההוצאות הנדרשות לצורך החזרת הדירה למצבה המקורי.

 

7. נזק למושכר

 

ככל וישנם ויכוחים בין המשכיר לשוכרים במהלך תקופת השכירות, יכול להיות כי הם יהיו על מי יישא בעלות של תיקונים או קלקולים בדירה. בדרך כלל נהוג שהליקויים בדירה הקשורים ליסודותיה ומערכותיה הנובעים מבלאי טבעי יהיו באחריות המשכיר, ולעומת זאת ליקויים שנגרמו לדירה כתוצאה מאשמתם או מרשלנותם של השוכרים יחולו עליהם.

 

בכל מקרה, מומלץ לחייב את השוכרים במסגרת הסכם שכירות להודיע לכם על כל מקרה של נזק או קלקול בדירה בסמוך לגילויו, ושכל התיקונים שיבוצעו בדירה יבוצעו על-ידי בעלי מקצוע מיומנים בסמוך לגילוי הנזק, תוך תיאום מראש וקבלת אישורכם. כמובן שמומלץ גם לציין במפורש בהסכם כי אתם או מי מטעמכם תהיו רשאים לבקר בדירה בכל עת שתמצאו לנכון, לאחר תיאום מראש עם השוכרים. כמו כן מומלץ לחייב את השוכרים להתחייב לשמור על ניקיון הדירה וסביבתה, ושלא לגרום לכל הפרעה או מטרד (כגון: רעש או לכלוך) ביחס לשכנים או לאחרים.

 

8. רכוש וביטוח

 

כדאי לצרף נספח במסגרת חוזה שכירות בלתי מוגנת שיפרט את כל הרכוש המצוי בדירה, ולחייב את השוכרים לאשר כי הם קיבלו את הדירה עם כל הרכוש במצב תקין ושמיש, והנם מתחייבים לשמור עליו, שלא להוציא אותו מהדירה ולהשיבו עם סיום השכירות. בנוסף מומלץ לתעד (לצלם) את מצב הרכוש בתחילת תקופת השכירות, וכן להבהיר כי אתם לא תהיו אחראים לנזקים שייגרמו לרכוש הפרטי של השוכרים או לכל מי שיכנס לדירה במהלך תקופת השכירות, וכי הנם פוטרים אתכם מכל אחריות לכך.

 

כמו כן, מומלץ לחייב את השוכרים לערוך ביטוח תכולה וביטוח כנגד נזקי גוף לצדדים שלישיים אצל חברת ביטוח מוכרת בישראל, ולהמציא אליכם העתק מהפוליסה בסמוך לחתימה על ההסכם. בנוסף, מומלץ לחייב את השוכרים להכניס אתכם כמוטב נוסף במסגרת פוליסת הביטוח.

 

9. סיום השכירות ופינוי הדירה

 

ראשית מומלץ לציין במסגרת הסכם שכירות בלתי מוגנת – שהשוכרים לא יהיו רשאים לסיים את תקופת השכירות לפני המועד המוסכם, ובמידה והם יפסיקו לעשות שימוש בדירה או יפנו אותה לפני המועד, הם עדין לא יוכלו להשתחרר מהתחייבויותיהם בהסכם לרבות מנשיאת מלוא התשלומים החלים עליהם במסגרת חוזה שכירות.

 

עוד מומלץ לחייב את השוכרים במסגרת חוזה שכירות להשיב לכם את הדירה בתום השכירות שהיא נקיה ומסוידת, ובמצב תקין, למעט בלאי סביר. בנוסף, כדאי לציין כי אם השוכרים לא יפנו את הדירה במועד הנדרש יהיה עליהם לשלם פיצוי מוסכם עבור כל יום נוסף בו הם ישהו בדירה מעבר למועד המוסכם. בדרך כלל נהוג לקבוע סכום פיצוי גבוה על מנת להרתיע את השוכרים ממצב כזה.

 

10. מכירת הדירה

 

היות ותקופת הסכם השכירות עשויה לעתים להיות ארוכה, הרי שקיימת אפשרות שתרצו בשלב כזה או אחר למכור או להעביר את הזכויות בדירה לטובת צד שלישי.

 

לכן על מנת שתוכלו לעשות זאת במהלך תקופת השכירות רצוי להבהיר מראש במסגרת חוזה שכירות, שתהיו רשאים על פי שיקול דעתם הבלעדי למכור או להעביר את הדירה מבלי שתצטרכו לקבל את הסכמת השוכרים לכך, ובכפוף לכך שזכויותיהם בהסכם לא יפגעו. רצוי גם לציין שהשוכרים מתחייבים לאפשר כניסת קונים פוטנציאלים לדירה בכל עת, ובכפוף לתיאום מראש עמם.

 

אין באמור במאמר זה, כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.

מעוניינים לקבל מידע נוסף?