האם התנגדות של דייר סרבן תמ"א 38 מהווה הגנה לגיטימית על קניינו, או סרבנות לשמה שפוגעת בביטחון השכנים?
פסק דין של המפקח על המקרקעין בפתח תקוה שופך אור על סוגיית הדייר הסרבן בהתחדשות עירונית, וממחיש על מי מוטל נטל ההוכחה, תוך קביעה ברורה לגבי המונח "שוויון בתמורות". ויש גם קנס כספי משמעותי למתנגדת.
רקע לפסק הדין
הסכסוך נסוב סביב בית משותף ותיק ברחוב ההגנה 89-93 בעיר רעננה, הכולל 36 דירות. מתוך כלל בעלי הנכסים, 35 בעלי דירות (המחזיקים בכ-97% מהזכויות) חתמו על הסכם תמ"א 38/2 (הריסה ובינוי) מול חברה יזמית.
התוכנית שאושרה מציעה להרוס את המבנים הישנים ולהקים תחתם שני מבנים חדשים בני עשרות יחידות דיור, הכוללים תוספות משמעותיות: ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית, מחסן וחניה.
ואולם, בעלת דירה אחת סירבה בעקשנות לחתום על ההסכם. בעקבות סירובה, נאלצו 35 בעלי הדירות האחרים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין, בבקשה להוציא צו עשה שיחייב את הדיירת לחתום על המסמכים ולאשר את ביצוע העבודות.
טענות בעלי הדירות
במסגרת ההליך טענו בעלי הדירות בין היתר, כי הפרויקט המתוכנן הוא בעל חשיבות עליונה במסגרת התחדשות עירונית בשל מצבו הרעוע של הבניין, היעדר ממ"דים והצורך הקריטי בחיזוק מפני רעידות אדמה.
לטענתם, הסכם התמ"א מעניק תמורות שוויוניות לכלל הדיירים, והם הוכיחו כי לחברה היזמית יש איתנות פיננסית מוכחת וליווי בנקאי, לצד "אשכול ערבויות" מקיף, בראשו ערבות חוק מכר.
עוד טענו בעלי הדירות כי בעלת הדירה המתנגדת היא למעשה דיירת סרבנית, שלא סיפקה כל נימוק ענייני או אובייקטיבי לסירובה, לא שיתפה פעולה עם נציגות הבניין, ואף נמנעה מהגשת תצהירים וראיות שיתמכו בטענותיה בהליך המשפטי.
טענות בעלת הדירה המתנגדת
מנגד טענה בעלת הדירה בין היתר, כי הדירה המדוברת היא רכושה היחיד המהווה את מקור מחייתה. לטענתה, היזם ונציגות הדיירים התנהלו בחוסר שקיפות, נקטו בטקטיקת "הפרד ומשול" ואף השתמשו באיומים והפחדה.
בנוסף, היא הצביעה על חוסר שוויון בתמורות, וטענה שדיירי אחד הבניינים הסמוכים (מספר 89) קיבלו הטבות עודפות בגין מעלית, וכן טענה גם כי סעיף הבוררות בהסכם הינו מקפח ומהווה "גזר דין מוות" לדיירים, וכי לחברה היזמית יש חוסר ניסיון בפרויקטים למגורים.
המפקח חייב דייר סרבן תמ"א 38 לחתום
המפקח על רישום מקרקעין בפתח תקוה מאיר פורת דן בטענות הצדדים, והחליט לקבל את התביעה במלואה וחייב את בעלת הדירה לחתום על הסכם התמ"א בתוך 14 ימים, וכן חייב אותה לשלם סך של 15,000 ש"ח בגין הוצאות משפט לטובת התובעים. המפקח קבע כי ככל שלא תחתום, ימונו באי כוחם של התובעים לחתום בשמה על כלל המסמכים.
ההחלטה התבססה על מספר נדבכים מרכזיים:
ראשית, המפקח הבהיר את סוגיית נטל ההוכחה בתיקים של דייר סרבן תמ"א 38, וציין כי: "כאשר תנאי הסף הקבועים בחוק מתקיימים, ורצון הרוב המכריע של בעלי הדירות מבקש לקדם פרויקט בעל חשיבות ציבורית מובהקת, עובר הנטל במלוא כובדו לכתפיו של המתנגד. עליו, ולא על רוב בעלי הדירות, מוטל עתה להראות ולשכנע, בטעמים כבדי משקל ומוצקים, מדוע יש להעדיף דווקא את התנגדותו הבודדת על פני טובת הכלל." מאחר שבעלת הדירה אפילו לא הגישה תצהירים, היא כשלה מהותית בהרמת נטל זה.
שנית, המפקח התייחס לסוגיית "שוויון בתמורות" ופסק כי לא מדובר באפליה: "כלל האצבע לעניין שוויון בתמורות בפרויקט חיזוק לפי תמ"א 38 הוא שוויון 'מהותי-כמותי' ולא שוויון 'כלכלי'", וכן הוסיף וציין שהעובדה שבניין אחד קיבל פיצוי מסוים נבעה מכך שדייריו מימנו בעבר מעלית מכיסם הפרטי, ולכן מדובר בהתחשבות לגיטימית המוגדרת כ"שוויון בין שונים", ואינה מקפחת את יתר הדיירים.
לבסוף, שילב המפקח אמירה נוקבת באשר למציאות הביטחונית ולחשיבות מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, וקבע כי: "תוספת של ממ"ד אינה בגדר מותרות אלא קו הגנה ראשון והכרחי, המעניק ביטחון מיידי ומציל חיים, ומאפשר שגרת חיים תחת איום."
פסיקת הוצאות וסיכום
בית המשפט דחה את ההתנגדות, אישר את ביצוע העבודות ברכוש המשותף למרות סירוב בעלת הדירה, והטיל עליה הוצאות משפט משמעותיות בסך 15,000 ש"ח.
תיק 6/524/24 בצלל ואח' נ' לוגסי, ניתן ביום 23.3.26, על-ידי המפקח על רישום מקרקעין בפתח תקוה.
